Báo giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026: Bảng giá, cách tính & dự trù kinh phí

Báo giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 là bao nhiêu? 5.800.000 hay 7.400.000 VNĐ/m2? Vậy đâu mới là con số đúng và làm sao để dự trù chi phí chính xác nhất?

Với hơn 5 năm kinh nghiệm, Nội thất & Xây dựng Hometalk đã đồng hành với hàng trăm chủ nhà. Điều họ lo lắng không chỉ là đơn giá xây dựng, mà còn là chi phí phát sinh, hợp đồng thiếu minh bạch và tiến độ kéo dài. Đây chính là những yếu tố khiến tổng ngân sách đội lên hàng trăm triệu đồng nếu không kiểm soát ngay từ đầu.

Để giúp bạn tránh những rủi ro này, Hometalk biên soạn báo giá xây nhà trọn gói TPHCM 2025 (cập nhật tháng 11/2025) với đầy đủ thông tin cần thiết – không phải báo giá rút gọn hay mang tính “mồi nhử”.

Trong tài liệu, bạn sẽ tìm thấy:

• Cách tính diện tích xây dựng chính xác (từng hệ số móng, mái, hẻm nhỏ)
• So sánh vật tư (Sắt Việt Nhật, Sơn Jotun, Inax) để bạn biết tiền của mình đi đâu
• Vạch trần 10 bẫy chi phí ẩn (như hoàn công, quan trắc) mà 90% báo giá giá rẻ đều giấu đi

Mục tiêu của chúng tôi là mang đến cho bạn một bảng báo giá minh bạch, dễ hiểu và đủ chi tiết để chủ động dự trù tài chính, từ đó bắt đầu hành trình xây nhà một cách an toàn và tự tin. Tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây!

1. Bảng giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 theo mét vuông

Bạn đang tìm báo giá xây nhà trọn gói TPHCM và cần một con số chính xác? Đây là câu hỏi quan trọng nhất. Tại Hometalk, chúng tôi hiểu bạn cần sự minh bạch để lập dự toán mà không lo chi phí phát sinh.

Đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM 2026 hiện dao động từ 5.800.000 VNĐ đến 7.400.000 VNĐ/m2. Mức giá này phụ thuộc trực tiếp vào 3 yếu tố: Gói vật tư bạn chọn, vị trí thi công (hẻm nhỏ hay mặt tiền) và độ phức tạp của kiến trúc.

Dưới đây là bảng giá theo mét vuông tại TP.HCM 2026 chi tiết từ Hometalk. Bảng giá này giúp bạn có cái nhìn tổng quan nhất về ngân sách cần chuẩn bị, trước khi chúng ta đi vào chi tiết cách tính ở phần sau.

1.1 Bảng đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM tóm tắt (Tiết kiệm – Thông dụng – Nâng cao)

Bạn băn khoăn nên chọn gói nào? Đây là câu hỏi mà hầu hết khách hàng của Hometalk đều hỏi trong lần tư vấn đầu tiên.

Theo kinh nghiệm hơn 5 năm thi công và thiết kế tại TPHCM của Hometalk, việc lựa chọn gói xây dựng không phụ thuộc vào việc “gói cao cấp mới là tốt” hay “gói tiết kiệm là lựa chọn an toàn”. Yếu tố quan trọng nhất là mục đích sử dụng của công trình. Cụ thể:

• Nhà cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ: Gói Tiết kiệm là lựa chọn tối ưu chi phí, giúp rút ngắn thời gian thu hồi vốn
• Nhà để ở lâu dài 20–30 năm: Gói Thông dụng hoặc Nâng cao mang lại độ bền tốt hơn, giảm đáng kể chi phí bảo trì và sửa chữa về sau
• Nhà cần vật liệu hoàn thiện cao cấp: Gói Nâng cao phù hợp cho những gia chủ ưu tiên trải nghiệm sống và tính thẩm mỹ chi tiết

Thực tế, Hometalk từng gặp một khách hàng tại TPHCM ban đầu nhất quyết chọn Gói tiết kiệm để tối ưu chi phí xây nhà trọn gói. Nhưng chỉ sau 3 năm, anh ấy đã phải gọi chúng tôi để bảo trì lại toàn bộ hệ thống sơn và tủ bếp. Lý do? Vật tư cơ bản xuống cấp nhanh hơn dưới khí hậu nóng ẩm đặc thù của Sài Gòn. Tính ra, chi phí sửa chữa cộng dồn còn tốn kém hơn.

Vậy làm sao để chọn đúng? Bạn không nên chỉ nhìn vào con số đơn giá/m2. Hãy hỏi nhà thầu thật chi tiết: Sắt hãng nào? Xi măng gì? Thương hiệu gạch ốp lát là gì? Sự chênh lệch 500.000 VNĐ/m2 nằm chính ở những chi tiết đó.

Dưới đây là bảng đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM mới nhất để bạn tham khảo:

Lưu ý: Đơn giá này là tham chiếu và sẽ được điều chỉnh sau khi kiến trúc sư Hometalk khảo sát thực tế và thống nhất bản vẽ chi tiết với bạn.

Như KTS Michael Green, một chuyên gia về vật liệu bền vững tại Canada, từng nói: “Ngân sách ban đầu quyết định hình hài ngôi nhà, nhưng chính chất lượng vật tư mới quyết định tuổi thọ của nó.”

1.2 Báo giá xây nhà trọn gói TPHCM bao gồm những gì? Điều kiện áp dụng & phụ phí

Đây chính là “vùng xám” nguy hiểm nhất. Nó là nguồn cơn của mọi chi phí phát sinh mà bạn đang vô cùng lo lắng. Một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM rẻ bất ngờ thường sẽ có một danh sách “Chưa bao gồm” dài dằng dặc.

Trong 5 năm làm hoạt động, Hometalk đã chứng kiến quá nhiều chủ nhà “ngã ngửa” khi thanh lý hợp đồng. Họ ký một chi phí xây nhà trọn gói ban đầu tưởng là 5 triệu/m2. Nhưng tổng chi phí cuối cùng lại đội lên 6.5 triệu/m2. Bạn biết lý do là gì không? Họ phải tự lo chi phí ép cọc (cả trăm triệu). Họ phải tự lo thủ tục hoàn công (thêm vài chục triệu). Và thậm chí, họ phải tự trả tiền vận chuyển vật tư thủ công vào hẻm mỗi ngày. Những khoản này “ăn” hết phần tiền tiết kiệm dự phòng của họ.

Hometalk luôn tin rằng minh bạch là nền tảng của lòng tin. Một hợp đồng rõ ràng giúp cả hai bên thoải mái làm việc. Đơn vị không chơi trò “giá rẻ mồi câu”. Chúng tôi, với tư cách là đơn vị thiết kế thi công nội thất uy tín hàng đầu TPHCM, sẽ làm rõ 100% các hạng mục này. Dưới đây là những gì bạn phải hỏi rõ nhà thầu trước khi đặt bút ký.

Trong gói xây nhà tiêu chuẩn, thường ĐÃ BAO GỒM:

Một gói “trọn gói” đúng nghĩa phải rõ ràng các hạng mục đã bao gồm. Bạn hãy kiểm tra xem báo giá đã có những thứ này chưa:

• Pháp lý cơ bản: Chi phí xin Phép Xây Dựng (GPXD). Đây là vé vào cửa.
• Vật tư phần thô: Toàn bộ “xương sống” của ngôi nhà. Gồm sắt thép, xi măng, cát đá, gạch xây, dây điện âm tường, ống nước… theo đúng chủng loại đã cam kết (ví dụ: Sắt Hòa Phát, dây Cadivi).
• Vật tư hoàn thiện: “Lớp áo” của ngôi nhà. Bao gồm gạch ốp lát, sơn nước, trần thạch cao, thiết bị vệ sinh cơ bản (bồn cầu, lavabo, vòi sen…), cửa phòng, cửa sổ.
• Nhân công: Toàn bộ chi phí nhân công từ lúc khởi công đến lúc bàn giao, bao gồm cả an toàn lao động.
• Hồ sơ thiết kế: Bản vẽ thiết kế kiến trúc và hồ sơ thiết kế nội thất (thường là 2D, 3D tùy gói).

Những hạng mục CẦN HỎI RÕ (Thường CHƯA BAO GỒM hoặc là phụ phí):

Đây mới là phần quan trọng nhất. Những hạng mục này HẦU HẾT đều bị tách riêng hoặc cố tình làm mờ đi để giảm báo giá m2 xây nhà TPHCM ban đầu. Bạn bắt buộc phải hỏi:

• Thuế VAT: Con số 1.8 tỷ đó đã bao gồm 10% VAT chưa? Đây là “cú sốc” đầu tiên khi thanh toán.
• Gia cố nền móng (Móng cọc): Đây là “quả bom” lớn nhất. Chi phí ép cọc (cọc bê tông cốt thép) hoặc khoan nhồi KHÔNG BAO GIỜ nằm trong đơn giá/m2. Nó phụ thuộc 100% vào địa chất nền đất yếu tại HCM. Bạn phải yêu cầu nhà thầu dự toán riêng hạng mục này.
• Hồ sơ hoàn công: Cực kỳ quan trọng. Rất nhiều nhà thầu giá rẻ sẽ “né” hạng mục này. Họ chỉ lo xin GPXD. Đến khi bạn cần hoàn công (để ra sổ hồng mới, để vay ngân hàng), bạn sẽ phải tự “bơi”.
• Chi phí đặc thù TPHCM: Đây là chi phí logistics mà các nhà thầu không chuyên hay bỏ sót:
  • Hẻm nhỏ: Chi phí vận chuyển vật tư thủ công (xe ba gác, xe rùa, pa-lăng) vào hẻm dưới 3m. Ai trả?
  • Quan trắc lún: Chi phí đo đạc, lập biên bản hiện trạng các nhà lân cận (bắt buộc ở khu trung tâm, khu đất yếu).
  • Che chắn, bảo vệ: Chi phí làm hàng rào tôn, bạt che công trình, phí vệ sinh, đổ xà bần.
• Nội thất rời (Decor): “Trọn gói” không có nghĩa là “full nội thất”. Nó thường không bao gồm: Bàn, ghế, sofa, giường, tủ, rèm cửa và các thiết bị điện tử (máy lạnh, TV, tủ lạnh…).

Như Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Hoa Kỳ (AGC) đã nhấn mạnh: “Sự minh bạch trong hợp đồng không phải là một lựa chọn, đó là một nghĩa vụ”.

Khi bạn cầm một báo giá, đừng vội nhìn con số tổng. Hãy lật ngay ra trang “Phụ lục” và “Điều khoản”. Những gì không được viết ra thường quan trọng hơn những gì được viết.

1.3 Giá phần thô và giá trọn gói: Khác nhau thế nào, khi nào nên chọn?

Bạn đang đứng giữa hai lựa chọn: giá phần thô và giá trọn gói (chìa khóa trao tay). Chọn sai ở bước này có thể khiến chi phí xây nhà trọn gói TPHCM của bạn “vỡ” ngân sách. Vậy, chính xác thì chúng khác nhau thế nào? Và bạn nên chọn loại nào?

Dịch vụ xây thô (hay giá phần thô và nhân công hoàn thiện) về cơ bản là nhà thầu xây cho bạn cái “khung” nhà. Dựa trên bảng giá Hometalk vừa cập nhật, đơn giá này dao động từ 3.000.000 (gói tiết kiệm) đến 3.900.000 VNĐ/m2 (gói nâng cao).

• Giá xây thô bao gồm bê tông cốt thép (móng, cột, dầm, sàn), tường gạch và hệ thống điện nước âm tường (như dây Cadivi, ống Bình Minh). Mọi thứ dừng ở đó. Bạn sẽ nhận một căn nhà ‘xám xịt’ (màu xi măng). Phần còn lại? Bạn phải tự lo.
• Giá trọn gói (chìa khóa trao tay) thì ngược lại. Đơn giá này, bao gồm TẤT CẢ mọi thứ của phần thô. Và cộng thêm toàn bộ phần hoàn thiện. Từ sơn bả (như Jotun, Dulux), ốp lát gạch, lắp đặt thiết bị vệ sinh (INAX, ToTo), đến cửa, trần thạch cao. Nhà thầu lo từ A-Z. Bạn chỉ cần xách vali vào ở. Giá dao động từ 5.800.000 đến 7.400.000 VNĐ/m2.

Để giúp bạn dễ quyết định, đây là bảng so sánh nhanh:

Nhìn vào bảng so sánh báo giá xây nhà trọn gói và phần thô, bạn thấy xây thô có vẻ rẻ hơn. Đây chính là cái bẫy tâm lý lớn nhất!

Tôi sẽ kể bạn nghe câu chuyện của anh Nam (một khách hàng của Hometalk tại HCM). Anh ấy chọn xây thô để “tiết kiệm”. Kết quả là 8 tháng trời anh ấy ‘mất ăn mất ngủ’. Anh phải tự mình quản lý 5 đội thợ khác nhau: đội ốp gạch, đội sơn, đội thạch cao, đội nội thất. Các đội đùn đẩy trách nhiệm. Tường sơn xong thì đội điện vào đục. Gạch lát xong thì đội cửa làm trầy. Cuối cùng, tổng chi phí cộng lại còn cao hơn cả báo giá trọn gói ban đầu 15%. Mà tiến độ thì trễ 3 tháng.

Lời khuyên từ góc nhìn chuyên gia của Hometalk: Nếu bạn không làm trong ngành xây dựng hoặc không có người thân rành kỹ thuật để giám sát hàng ngày, hãy chọn xây nhà trọn gói.

Sự chênh lệch chi phí ban đầu có thể khiến bạn đắn đo. Nhưng sự an tâm, thời gian bạn tiết kiệm được và quan trọng nhất là chế độ bảo hành đồng bộ là vô giá. Khi nhà bạn bị thấm, bạn chỉ cần gọi MỘT người. Thay vì gọi 3 đội thợ (thợ ống nước, thợ ốp lát, thợ chống thấm) để họ đổ lỗi cho nhau.

1.4 Ba vùng TP.HCM: Nội đô – ven đô – ngoại thành

Đây là một yếu tố ảnh hưởng báo giá xây nhà trọn gói TPHCM mà rất nhiều chủ đầu tư bỏ qua.

Bạn xem một báo giá 6.200.000 VNĐ/m2 trên mạng và thấy rất hợp lý. Nhưng bạn có bao giờ tự hỏi, con số đó áp dụng ở đâu? Tại sao cùng một bản vẽ, cùng gói vật tư (ví dụ gói Thông dụng), nhưng thi công ở Quận 1 lại đắt hơn đáng kể so với Hóc Môn? Câu trả lời nằm ở “Chi phí vận hành và Logistics”.

Là một đơn vị thi công 5+ năm tại Sài Gòn, Hometalk không thể dùng một con số cho mọi nơi. Chúng tôi phân chia TPHCM thành 3 vùng hệ số khu vực đặc thù. Hiểu rõ điều này sẽ giúp bạn dự trù ngân sách chính xác.

• Vùng nội đô (Trung tâm): Gồm Quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh… Đây là khu vực có chi phí cao nhất. Vì sao? Vì đặc thù ở đây là hẻm nhỏ, đường một chiều và đường hạn chế xe tải theo giờ. Nhà thầu phải dùng xe ba gác, pa-lăng để trung chuyển vật tư thủ công. Chi phí nhân công tăng vọt. Chi phí quan trắc hiện trạng nhà lân cận cũng bắt buộc và tốn kém hơn. Hệ số áp dụng (tham chiếu): Đơn giá gốc x 1.1 đến 1.2 (Tăng 10% – 20%).
• Vùng ven đô (Cận trung tâm): Gồm Gò Vấp, Tân Phú, Quận 7, TP. Thủ Đức (Quận 2, 9 cũ)… Đây là khu vực “dễ thở” nhất, thường được dùng làm đơn giá gốc. Đường xá rộng rãi, xe tải lớn tiếp cận được công trình. Việc tập kết vật tư thuận lợi, giúp tối ưu tiến độ. Hệ số áp dụng (tham chiếu): 1.0 (Chuẩn).
• Vùng ngoại thành: Gồm Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè… Cẩn thận, đây là khu vực “bẫy” chi phí ẩn. Đúng là chi phí nhân công và logistics tại chỗ rẻ hơn. Nhưng, rất nhiều khu vực (như Nhà Bè, Bình Chánh) có nền đất yếu. Chi phí vận chuyển giảm có thể không bù nổi chi phí gia cố móng (ép cọc) tăng lên hàng trăm triệu. Hệ số áp dụng (tham chiếu): 0.95 đến 1.15 (Giảm nhẹ, nhưng phải khảo sát kỹ nền đất).

Như Viện Quản lý Dự án (PMI) thường nhấn mạnh: “Logistics và điều kiện mặt bằng chiếm tới 30% rủi ro của một dự án xây dựng đô thị.” Vì vậy, khi một nhà thầu báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM mà chưa đến tận nơi khảo sát hệ số khu vực nhà bạn, con số đó chỉ là tham khảo. Đừng vội mừng nếu giá rẻ.

1.5 Ví dụ ước tính nhanh: Nhà 5×15m, 1 trệt 2 lầu – So sánh nội đô vs ven đô

Bây giờ, chúng ta hãy áp dụng các con số này vào một trường hợp thực tế. Đây là cách giúp bạn trả lời câu hỏi giá xây nhà 5x15m 1 trệt 2 lầu tại tphcm là bao nhiêu.

Giả sử bạn muốn xây một căn nhà phố điển hình 5x15m (diện tích đất 75m2). Quy mô: 1 trệt 2 lầu, dùng móng cọc và mái bê tông cốt thép (BTCT). Phong cách: Bạn chọn phong cách Hiện đại. Gói vật tư: Bạn chọn “Gói thông dụng”. Dựa trên bảng giá 2026 Hometalk vừa cập nhật, đơn giá gốc (cho vùng ven đô) là 6.200.000 VNĐ/m2.

Bước 1: Tạm tính tổng diện tích xây dựng (DTXD)

Đây là phần cốt lõi khi dự toán chi phí xây dựng thi công. Chúng ta sẽ dùng chính bảng hệ số tính diện tích bạn đã cung cấp ở trên.

• Phần móng (Móng cọc): 50% x 75m2 = 37.5 m2 (Lưu ý: hệ số 50% theo bảng, chưa gồm chi phí ép cọc)
• Tầng trệt (Có mái che): 100% x 75m2 = 75 m2
• Lầu 1 (Có mái che): 100% x 75m2 = 75 m2
• Lầu 2 (Có mái che): 100% x 75m2 = 75 m2
• Mái bê tông cốt thép: 50% x 75m2 = 37.5 m2
• Tổng DTXD (tạm tính) = 300 m2

Lưu ý: Cách tính này sử dụng hệ số 50% cho móng cọc theo bảng Hometalk. Một số đơn vị khác có thể dùng 30%, bạn cần hỏi rõ để so sánh tương đối.

Bước 2: So sánh chi phí giữa 2 khu vực

Bây giờ, chúng ta sẽ nhân đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM với tổng DTXD vừa tính.

Trường hợp 1: Bạn xây nhà ở vùng ven đô (ví dụ: đường lớn ở Gò Vấp)

• Hệ số áp dụng: 1.0 (chuẩn, không tăng giá).
• Đơn giá: 6.200.000 VNĐ/m2.
• Chi phí xây nhà trọn gói TPHCM (Ước tính) = 300 m2 x 6.200.000 = 1.860.000.000 VNĐ

Trường hợp 2: Bạn xây nhà ở vùng nội đô (ví dụ: hẻm 2.5m ở Quận 3)

• Hệ số áp dụng (tạm tính): 1.15 (tăng 15% do hẻm nhỏ + đường hạn chế).
• Đơn giá điều chỉnh = 6.200.000 x 1.15 = 7.130.000 VNĐ/m2.
• Chi phí xây nhà trọn gói TPHCM (Ước tính) = 300 m2 x 7.130.000 = 2.139.000.000 VNĐ

Bạn thấy đấy. Chỉ riêng yếu tố vị trí đã làm chênh lệch gần 280 triệu đồng. Đây là lý do tại sao một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM qua điện thoại mà không khảo sát là vô nghĩa.

Như KTS. Võ Trọng Nghĩa đã từng chia sẻ, “Kiến trúc Việt Nam phải học cách ‘sống’ cùng những con hẻm” .Trong xây dựng, “sống” nghĩa là phải tính đúng chi phí logistics cho nó.

Trong hơn 5 năm hoạt động xây dựng tại HCM, Hometalk chưa bao giờ thấy hai công trình nội đô có chi phí logistics giống hệt nhau. Có nhà hẻm 3m nhưng lại có khoảng sân rộng để tập kết vật tư. Có nhà hẻm 4m nhưng lại là đường cấm tải, chi phí còn cao hơn.

Bạn cần xem bảng báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM chi tiết? Hãy thử xem công cụ tính nhanh, bảng báo giá mẫu hoặc liên hệ để nhận báo giá trực tiếp.

2. Cách tính chi phí xây nhà trọn gói HCM & Bảng dự trù kinh phí

Ngoài nắm chắc báo giá xây nhà trọn gói TPHCM, việc hiểu rõ cách tính chi phí xây nhà theo m² tại TPHCM là bước quan trọng để chủ đầu tư chủ động về ngân sách và tránh phát sinh trong quá trình thi công. Nhiều gia chủ thắc mắc: “Tại sao diện tích đất 75m² nhưng diện tích xây dựng lại được tính đến 300m²?” Điều này xuất phát từ cách quy đổi diện tích theo từng hạng mục thi công và hệ số kỹ thuật đặc thù trong ngành xây dựng.

Công thức tính chi phí xây nhà trọn gói TPHCM đầy đủ như sau:

Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng (m²) × Đơn giá trọn gói (vnđ/m²)

Để tính chính xác chi phí, chủ đầu tư cần nắm rõ hai yếu tố:

• Tổng diện tích xây dựng
• Đơn giá trọn gói theo m2 (Giá theo đơn vị thi công)

Cách tính diện tích xây dựng sẽ dựa theo công thức và bảng hệ số trong phần tiếp theo sau.

2.1 Công thức tính diện tích xây dựng

Công thức tính diện tích xây dựng nhà ở trọn gói áp dụng cho TPHCM và hầu hết các tỉnh là:

Tổng diện tích xây dựng = Diện tích các sàn + Diện tích móng + Diện tích mái + Diện tích hạng mục khác

Trong đó, diện tích của từng hạng mục thi công sẽ tính theo hệ số quy đổi:

• Diện tích các sàn = Tổng diện tích các sàn thi công
• Diện tích móng = Diện tích sàn X Hệ số móng
• Diện tích mái = Diện tích sàn X Hệ số mái
• Diện tích hạng mục khác = Diện tích sàn X Hệ số hạng mục tương ứng

Hệ số quy đổi khi tính diện tích xây dựng cho từng hạng mục sẽ được áp dụng theo bảng sau:

Đây cũng là lý do nhiều chủ đầu tư tại TPHCM thường bất ngờ khi diện tích xây dựng được tính cao hơn nhiều so với diện tích đất. Bởi mỗi hạng mục thi công có một hệ số quy đổi khác nhau để phản ánh đúng khối lượng thi công. 1m² tầng hầm tốn chi phí gấp nhiều lần so với 1m² mái BTCT, vì vậy hệ số quy đổi của tầng hầm là 150–200%, trong khi mái BTCT chỉ 50%.

Ví dụ: Giả định bạn có thửa đất 5mx20m (100m2), có khoảng sân trước 4m, diện tích sàn xây dựng là 5m x (20m – 4m)= 5×16 = 80m2.

Phương án xây dựng xác định:

• Kết cấu: 1 trệt + 2 lầu + mái BTCT
• Móng băng: hệ số 60%
• Mái BTCT: hệ số 50%

Tính diện tích xây dựng:

• Diện tích móng = 80 × 60%  = 48 m²
• Diện tích tầng trệt = 80 × 100% = 80 m²
• Diện tích lầu 1 = 80 × 100% = 80 m²
• Diện tích lầu 2 = 80 × 100% = 80 m²
• Diện tích mái BTCT = 80 × 50%  = 40 m²

→ Tổng DTXD = 48 + 80 + 80 + 80 + 40 = 328 m²

2.2 Hệ số khu vực (nội đô/ven/ngoại): Vì sao khác nhau, biên độ biến thiên

Tại sao lại có sự phân biệt này? Bạn đang thắc mắc phải chăng đây là cách các nhà thầu “vẽ” thêm chi phí khi thi công ở các quận trung tâm? Đây không phải là chi phí được vẽ thêm mà là chi phí logistics và nhân công thực tế.

Thực tế, báo giá xây dựng trọn gói TPHCM chịu ảnh hưởng trực tiếp từ hệ số khu vực – một yếu tố quan trọng liên quan đến điều kiện hẻm, hạn chế giờ xe tải, khả năng tập kết vật tư và nền đất của từng vị trí công trình. Việc hiểu rõ hệ số này giúp bạn dự trù ngân sách chính xác hơn, tránh những sai lệch lớn khi ký hợp đồng hoặc triển khai thi công.

Dưới đây là bảng hệ số khu vực được Hometalk tổng hợp dựa trên nhiều năm kinh nghiệm thi công thực tế tại nội đô, ven đô và ngoại thành TPHCM.

Lưu ý: Hệ số tham chiếu ở trên chỉ có giá trị tham khảo sơ bộ, hệ số thật sự sẽ dựa vào tình hình khảo sát thực tế của kỹ sư.

2.3 Chốt trước khi ký để không phát sinh: 7 mục phải chốt

Bạn lo lắng nhất điều gì khi cầm một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM? Có phải là “ma trận phát sinh chi phí”? Vậy làm sao khóa phát sinh chi phí khi xây nhà ở tphcm? Câu trả lời nằm ở một chữ duy nhất: “Chốt”.

Tôi đã từng chứng kiến một hợp đồng đổ vỡ. Chủ nhà và nhà thầu cãi nhau nảy lửa. Bạn biết lý do là gì không? Chỉ vì vị trí ổ cắm điện.

Nghe có vẻ nhỏ nhặt. Nhưng khi tường đã tô và sơn nước xong, việc “đục tường đi lại dây điện” là một phát sinh chi phí cực lớn, phá vỡ toàn bộ thẩm mỹ.

Là một chuyên gia quản lý dự án, Hometalk khuyên bạn: Phải “chốt” 7 mục này bằng văn bản, bản vẽ kỹ thuật và phụ lục hợp đồng. Tuyệt đối không nói miệng.

1. Chốt mặt bằng công năng (Layout): Vị trí tường, cửa sổ, cửa đi, hộc tủ âm. Mọi thay đổi kiểu “Em ơi, dời giúp anh bức tường này qua 10cm” sau khi đã xây gạch đều là phát sinh tốn kém.
2. Chốt cao độ tầng: Chiều cao thông thủy của mỗi tầng là bao nhiêu? 3.2m, 3.4m hay 3.6m? Con số này ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng gạch, diện tích sơn, và số bậc cầu thang.
3. Chốt chủng loại vật tư (Quan trọng nhất): Đây là phạm vi vật tư từng gói. Hợp đồng không thể ghi chung chung “Gạch loại 1” hay “Sơn chất lượng cao”. Đó là “bẫy” câu chữ. Phải ghi rõ: “Sắt thép Việt Nhật (Gói Thông dụng)” là CB3 hay SD295? “Thiết bị vệ sinh Inax” là mã nào? Đơn giá trong bảng (ví dụ: ≤ 3.300.000/cái) là đã gồm VAT chưa? Nếu nhà thầu nói “dùng loại tương đương”, bạn phải hỏi “Tương đương là mã nào, hãng nào, giá bao nhiêu?”.
4. Chốt hạng mục hoàn công: Ai sẽ là người chịu trách nhiệm và chi phí cho hồ sơ xin phép xây dựng, hoàn công? Đây là một khoản chi phí và tốn thời gian không nhỏ. Phải đưa vào hợp đồng.
5. Chốt hiện trạng hẻm & giờ giấc: Nhà thầu đã khảo sát tình trạng hẻm 2.5m của bạn chưa? Đã lường trước khung giờ hạn chế thi công chưa? Chi phí vận chuyển thủ công vào hẻm đã tính vào đơn giá (trong hệ số khu vực) hay chưa?
6. Chốt bãi tập kết vật tư: Ở nội đô TPHCM, đây là vấn đề sống còn. Vật tư để ở đâu? Ai chịu trách nhiệm nếu để ngoài đường và bị phạt hoặc mất mát?
7. Chốt mốc nghiệm thu: Phải có tiêu chí bàn giao rõ ràng cho từng mốc nghiệm thu. Tiền phải đi liền với chất lượng công việc đã hoàn thành. Ví dụ: “Xong móng, nghiệm thu đài móng (theo hệ số móng cọc 50%), thanh toán 15%”. “Xong sàn lầu 1, nghiệm thu thép sàn, thanh toán 10%”.

Như Viện Quản lý Dự án (PMI) toàn cầu luôn nhấn mạnh: “Một bản mô tả phạm vi công việc (SOW) rõ ràng là yếu tố thành công số 1 của mọi dự án”. Bảy mục trên chính là SOW của bạn.

2.4 Bảng dự trù kinh phí (tải PDF/Sheet) + hướng dẫn điền 3 bước

Nói nhiều không bằng một công cụ trực quan. Để giúp bạn trả lời câu hỏi cách dự trù kinh phí xây nhà Tphcm một cách chính xác nhất, các kỹ sư dự toán của Hometalk đã tạo ra một bảng dự trù kinh phí xây nhà Tphcm (dưới dạng file Excel/Google Sheet) đơn giản hóa.

Đây là công cụ giúp bạn tự mình làm chủ ngân sách. Bạn không cần phải là chuyên gia. Chỉ cần nhập thông tin cơ bản về ngôi nhà của mình và xem các con số “nhảy” theo. Chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn sử dụng nó trong 3 bước đơn giản:

• Bước 1: Nhập thông tin cơ bản của công trình: Mở file lên, bạn sẽ thấy các ô màu vàng. Hãy điền diện tích đất của bạn (ví dụ: chiều rộng 5m, chiều dài 15m). Chọn quy mô công trình (ví dụ: 1 trệt 2 lầu). Chọn giải pháp móng (ví dụ: Móng cọc vì nền đất HCM khá yếu). Chọn loại mái (ví dụ: Mái bê tông cốt thép).
• Bước 2: Xem kết quả diện tích xây dựng (Tự động): Sau khi bạn nhập ở Bước 1. Bảng tính sẽ tự động áp dụng hệ số từ bảng hệ số tính diện tích chính xác mà Hometalk đã cung cấp. Ví dụ: Móng cọc 50%, Tầng lầu 100%, Mái BTCT 50%… Nó sẽ cho ra con số “Tổng Diện Tích Xây Dựng” (giống như con số 300 m2 trong ví dụ chúng ta vừa tính ở trên).
• Bước 3: Chọn gói vật tư và xem dự toán: Bạn chỉ cần chọn 1 trong 3 gói vật tư (Tiết kiệm, Thông dụng, Nâng cao) từ danh sách thả xuống. Bảng tính sẽ tự động nhân với đơn giá tương ứng (ví dụ: Gói Thông dụng 6.200.000 VNĐ/m2) và cho ra tổng chi phí dự kiến. Phần quan trọng: Sẽ có một ô “Hệ số vị trí” (mặc định là 1.0). Nếu nhà bạn ở hẻm nhỏ Quận 3, hãy thử nhập 1.15. Bạn sẽ thấy ngay tổng chi phí thay đổi như thế nào.

Hãy dùng nó để tham khảo. Và quan trọng hơn, dùng nó để “thử” các nhà thầu. Nếu một đơn vị báo giá xây nhà trọn gói HCM thấp hơn đáng kể con số bạn tính ra, hãy cầm 7 mục ở trên và hỏi họ thật kỹ: “Anh tính hệ số móng bao nhiêu %?”, “Báo giá này đã gồm hoàn công chưa?”. Đó là cách làm việc của một chủ nhà thông thái.

3. So sánh 3 gói xây dựng TPHCM & phạm vi vật tư

Sau khi nắm được công thức tính chi phí, bước tiếp theo là tìm hiểu yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa các mức đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM. Trong xây dựng, vật tư là thành phần quyết định đến 70% tổng ngân sách, đồng thời là yếu tố thường phát sinh nhiều tranh luận nhất giữa chủ đầu tư và nhà thầu.

Lý do là vì:

• Cùng một thương hiệu, nhưng có nhiều phân khúc khác nhau (ví dụ: Jotun có dòng phổ thông và dòng cao cấp).
• Cùng một chủng loại, nhưng mức giá có thể chênh lệch 5–7 lần (vd: bồn cầu Inax có nhiều model từ bình dân đến cao cấp).
• Nhiều chủ đầu tư nhìn vào tên gói (“Tiết kiệm”, “Thông dụng”, “Nâng cao”) và hiểu nhầm phạm vi vật tư.

Mỗi gói xây dựng sẽ bao gồm phần thô và phần hoàn thiện, sự chênh lệch giá được tạo nên bởi sự khác biệt về phạm vi vật tư. Để giúp chủ đầu tư đưa ra lựa chọn phù hợp nhất, dưới đây là bảng so sánh 3 gói vật tư xây nhà TPHCM theo phần thô, phần hoàn thiện:

3.1 So sánh vật tư xây nhà phần thô 3 gói (Tiết kiệm – Thông dụng – Nâng cao)

Vật tư phần thô là nền tảng quyết định độ bền, khả năng chịu lực và tuổi thọ công trình. Cả ba gói (Tiết kiệm – Thông dụng – Nâng cao) đều tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, tuy nhiên khác nhau ở thương hiệu và cấp độ vật tư.

BẢNG CHỦNG LOẠI VẬT TƯ PHẦN THÔ

Lưu ý: Trên thực tế, mỗi đơn vị thi công có thể điều chỉnh thương hiệu, chủng loại vật tư khác nhau tùy theo gói thầu, ngân sách và thỏa thuận với chủ đầu tư.

Tóm lại:

• Gói tiết kiệm: Vật tư mức cơ bản, vẫn đạt tiêu chuẩn.
• Gói thông dụng: Vật tư tốt, ổn định, phù hợp đa số công trình.
• Gói nâng cao: Vật tư cao cấp, hướng đến độ bền và độ an toàn tối đa.

3.2 So sánh vật tư thi công hoàn thiện 3 gói (Tiết kiệm – Thông dụng – Nâng cao)

Phần hoàn thiện chiếm tỷ trọng lớn trong việc tạo ra giá trị thẩm mỹ của ngôi nhà. Đây cũng là phần dễ phát sinh chênh lệch nhất giữa các gói giá xây nhà.

Về phần thời gian bảo hành, chính sách ưu đãi của từng gói xây nhà sẽ có sự khác biệt nhất định, phụ thuộc vào nhà thầu. Tại Hometalk, công ty xây dựng nhà uy tín sẽ áp dụng chính sách bảo hành, ưu đãi chung cho 3 gói là:

• Bảo hành kết cấu 5 năm
• Bảo hành chống thấm 1 năm
• Bảo hành hoàn thiện 1 năm
• Chính sách ưu đãi: Tặng biển số nhà, giảm giá 1 – 1.5% cho khách hàng xây căn thứ 2 tại đơn vị

3.3 Lưu ý về trường hợp thay thế vật tư, vật tư tương đương

Trong quá trình thi công, vật tư có thể thay đổi do hết hàng, thay đổi mẫu hoặc yêu cầu kỹ thuật. Để đảm bảo minh bạch, chủ đầu tư cần lưu ý:

• Vật tư thay thế phải tương đương hoặc cao hơn về chất lượng, thương hiệu, thông số kỹ thuật.
• Mọi thay đổi phải được ghi rõ trong phụ lục hợp đồng, kèm hình ảnh hoặc model xác nhận.
• Chênh lệch giá được bù trừ minh bạch: Vật tư mới cao giá hơn, chủ đầu tư thanh toán phần chênh lệch. Vật tư mới rẻ hơn, nhà thầu hoàn lại phần giảm trừ.
• Ưu tiên chọn vật tư có giá gần với vật tư gốc để tránh phát sinh quá lớn.

Ví dụ Hometalk áp dụng cách bù trừ về phần khoảng chi phí chênh lệch do giá vật tư khác biệt như sau:

• Nếu thay vật tư A (đơn giá 100đ) bằng vật tư B (đơn giá 120đ), bạn chỉ trả thêm phần chênh lệch 20đ.
• Nếu thay vật tư A (100đ) bằng vật tư C (80đ), nhà thầu phải hoàn lại cho bạn 20đ.

Một nhà thầu minh bạch sẽ không ngại thêm điều khoản này. Họ sẽ cung cấp cho bạn bảng giá vật tư chi tiết làm cơ sở đối chiếu. Ngoài ra, đơn vị xây nhà trọn gói luôn cố gắng chọn vật tư có giá gần nhất ban đầu để tránh sự chi phí phải bù trừ cho các bên.

4. Khác biệt giá xây nhà theo khu vực TPHCM

Tại sao cùng một báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM nhưng chi phí ở Quận 1 và Củ Chi lại khác nhau? Câu trả lời chính là: Vị trí thi công. Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng giá xây nhà TPHCM lớn nhất, đôi khi còn hơn cả vật tư.

Một con số “chuẩn” bạn thấy trên mạng (ví dụ 6.200.000 VNĐ/m2) thường là giá “chuẩn” cho khu vực ven đô. Nó chưa bao gồm hệ số khu vực. Thực tế, xây nhà trong hẻm sâu Quận 3 và mặt tiền ở Củ Chi là hai bài toán chi phí logistics hoàn toàn khác nhau.

Là một đơn vị thi công 5+ năm tại Sài Gòn, Hometalk hiểu rõ từng “đặc sản” của mỗi khu vực. Chúng tôi sẽ phân tích rõ điều kiện thi công (hẻm nhỏ, cấm giờ) và đặc điểm nền đất (như nền đất yếu) để bạn chủ động lập ngân sách.

4.1 Xây nhà nội đô: Hẻm nhỏ, đường hạn chế giờ, mật độ dân cư

Bạn đang dự định xây nhà ở khu trung tâm, nội đô TPHCM như Quận 1, 3, 4 hay Phú Nhuận?

Đây chính là khu vực khó nhằn nhất, nơi mà đơn giá xây nhà trọn gói luôn cao hơn. Câu hỏi mà Hometalk luôn nhận được là: hẻm nhỏ ở tphcm có làm tăng đơn giá không? Câu trả lời thẳng thắn là Có. Và tăng đáng kể, thường là 10% đến 20% trong hệ số khu vực.

Tại sao lại thế? Hãy tưởng tượng thế này. Một xe tải 5 tấn chở sắt thép (như Việt Nhật CB3 Gói Thông dụng) không thể vào con hẻm 2.5m của bạn. Chúng tôi phải làm gì?

• Tập kết: Xe tải phải đậu ở đầu đường lớn.
• Trung chuyển: Chúng tôi phải thuê một đội xe ba gác. Họ chở từng bó sắt, từng bao xi măng Hà Tiên vào hẻm.
• Tăng ca: Việc này thường phải làm vào ban đêm hoặc sáng sớm, vì đường hạn chế giờ ban ngày. Chi phí nhân công đêm luôn cao hơn.

Câu chuyện thực tế: Tôi còn nhớ một công trình của Hometalk trong hẻm sâu quận Bình Thạnh. Con hẻm chỉ vừa một xe máy đi. Chúng tôi đã phải dùng pa-lăng (tời) để kéo vật tư lên các tầng lầu từ đầu hẻm. Chỉ riêng chi phí cho bán kính tập kết vật tư gần như bằng không này đã làm tổng chi phí tăng gần 15%. Chưa kể, mật độ dân cư dày đặc đồng nghĩa với việc chúng tôi phải làm rất kỹ khâu che chắn, giảm bụi, và đặc biệt là quan trắc hiện trạng nhà lân cận. Tất cả đều là chi phí an toàn thi công bắt buộc.

Như KTS. Shigeru Ban từng nhận định: “Xây dựng trong đô thị chật hẹp không phải là vấn đề của vật liệu, mà là vấn đề của logistics” . Điều này đặc biệt đúng tại TP.HCM, nơi hẻm nhỏ và giờ cấm tải ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thi công. Ở TPHCM, “cuộc chiến” đó chính là chi phí vận chuyển trong hẻm nhỏ.

4.2 Xây dựng ven đô: Vận chuyển thuận, bãi tập kết, chiều cao thi công

Vậy còn khu vực ven đô (như Gò Vấp, Tân Phú, Quận 7, TP. Thủ Đức) thì sao?

Đây thường là nơi “dễ thở” nhất cho các nhà thầu. Đây là nơi chúng tôi có thể tối ưu tiến độ và chi phí vật tư hiệu quả nhất. Tại sao? Vì hạ tầng tốt hơn. Không giống như “ác mộng” trong hẻm 2m ở Quận 3, đường sá ở ven đô thường rộng rãi.

Điều này có nghĩa là xe tải hạng nặng, như xe chở Bê tông thương phẩm (MAC 250), có thể vào tận chân công trình. Sắt thép Việt Nhật được cẩu xuống, không cần ba gác trung chuyển.

Một yếu tố cực kỳ quan trọng mà ít người để ý là bãi tập kết vật tư. Ở đây, chúng tôi có một không gian ngay tại công trình. Sắt thép, Gạch Tuynel có thể trữ cho 3-5 ngày làm việc. Nhân công không phải chờ vật tư. Máy móc hoạt động liên tục.

Ngoài ra, các quy định về chiều cao thi công (mật độ xây dựng, số tầng) ở khu vực này cũng rõ ràng và thống nhất hơn.

Vì những lý do này, các báo giá bạn thấy trên mạng (như 6.200.000 VNĐ/m2 cho Gói Thông dụng) thường lấy khu vực ven đô làm “chuẩn” (hệ số 1.0) để tính đơn giá gốc. Nếu nhà bạn ở khu vực này, bạn đang có một lợi thế rất lớn về chi phí.

4.3 Xây nhà ở ngoại thành: Nền đất yếu, vận chuyển vật tư xa

Nhiều người nghĩ xây nhà ở ngoại thành (Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè) chắc chắn sẽ rẻ nhất. Điều này đúng, nhưng chưa đủ. Đúng là chi phí nhân công tại chỗ có thể rẻ hơn. Mặt bằng thi công cực kỳ rộng rãi. Nhưng có hai yếu tố “ẩn” mà bạn phải tính đến.

• Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất: Nền đất yếu, tập trung móng. Rất nhiều khu vực tại Nhà Bè, Bình Chánh có nền đất cực kỳ yếu. Hometalk đã thấy nhiều ngân sách “vỡ” chỉ vì điều này. Chủ nhà tiết kiệm được 5% chi phí vận chuyển nhưng phải trả thêm 250 triệu đồng cho giải pháp móng cọc (ép cọc bê tông). Một móng băng (như trong hệ số tính 50%-70%) đơn giản là không thể trụ nổi trên nền đất đó.
• Yếu tố thứ hai: Khoảng cách vật tư, vận chuyển xa. Đây không phải là vật tư thô (cát, đá). Đây là vật tư hoàn thiện. Các kho hàng chính của gạch ốp lát (loại ≤ 250.000/m2), thiết bị vệ sinh (như Inax, American Standard), hay sơn Jotun đều nằm ở trung tâm. Chi phí vận chuyển những món hàng “tinh” này ra ngoại thành sẽ tăng lên.

Như KTS. Võ Trọng Nghĩa (Việt Nam) luôn nhấn mạnh việc tôn trọng bối cảnh. Trong xây dựng, “tôn trọng bối cảnh” cũng có nghĩa là tôn trọng nền đất. Vì vậy, khi nhận báo giá cho khu vực ngoại thành, bạn phải hỏi rất kỹ: “Đơn giá này đã khảo sát địa chất chưa? Đã dự trù chi phí móng cọc chưa?”. Nếu chưa, con số đó hoàn toàn vô nghĩa.

4.4 Ma trận phát sinh chi phí, tiến độ và cách dự phòng

Vậy làm sao để kiểm soát ma trận phát sinh chi phí này? Đây là câu hỏi làm sao khóa phát sinh chi phí khi xây nhà ở tphcm mà tôi nhận được nhiều nhất.

Theo chuyên gia xây dựng Hometalk, bạn phải “lượng hóa” nó. Đừng để nó “bất ngờ”. Chúng ta có thể xem xét 3 yếu tố chính tác động lên 2 biến số là chi phí và tiến độ:

• (Yếu tố 1) Hẻm & Vận chuyển: Hẻm < 3m: Chi phí tăng 10-15%. Tiến độ chậm 15-20%. Hẻm 3-4m: Chi phí tăng 5-10%. Tiến độ chậm 10%.
• (Yếu tố 2) Nền đất yếu (phải ép cọc): Chi phí tăng (thêm 150-300 triệu tùy quy mô). Tiến độ chậm (thêm 1-2 tuần). Nền đất tốt (móng băng): Chi phí và tiến độ theo chuẩn.
• (Yếu tố 3) Mật độ & Quy định: Nội đô (hạn chế giờ, quan trắc): Chi phí tăng 3-5%. Tiến độ chậm 10%. Ven đô/Ngoại thành: Chi phí và tiến độ theo chuẩn.

Để tránh gặp phải ma trận phát sinh chi phí ở trên, chuyên gia Hometalk khuyên chủ đầu tư nên áp dụng các cách dự phòng chi phí sau:

• Khảo sát trước khi báo giá: Kỹ sư kết cấu và kỹ sư dự án khảo sát nền đất, hẻm, điều kiện vận chuyển và quy định phường. Giúp xác định rủi ro ngay từ đầu.
• Dự phòng chi phí trong hợp đồng: Đề xuất khoản dự phòng 5–10% cho các tình huống bất khả kháng (vận chuyển thủ công, thời tiết, hạn chế tải…). Giảm rủi ro tài chính cho chủ đầu tư.
• Minh bạch trong quản lý chi phí: Khoản dự phòng không dùng đến sẽ được hoàn trả. Nếu phải sử dụng, hai bên đã thống nhất trước. Tránh tranh chấp, đảm bảo thi công thông suốt.

Như Viện Quản lý Dự án (PMI) từng nhấn mạnh: “Quản lý rủi ro không phải nhằm tránh né, mà là lượng hóa và chuẩn bị cho những điều không chắc chắn”.

5. Khám phá báo giá xây nhà trọn gói chi tiết cho từng quận huyện tại TPHCM

Phần trên đã cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan về báo giá xây nhà trọn gói TPHCM. Tuy nhiên, với hơn 5 năm kinh nghiệm thi công thực tế, chúng tôi nhận thấy chi phí và điều kiện thi công khác nhau đáng kể giữa các khu vực, TPHCM không phải là một thực thể đồng nhất.

Sự khác biệt về hẻm nhỏ, mật độ dân cư, nền đất, chi phí vận chuyển và yêu cầu pháp lý tại Quận 1 hoặc Bình Thạnh hoàn toàn không giống với điều kiện ở Nhà Bè, Bình Chánh hay Củ Chi. Do đó, việc xem báo giá theo từng quận/huyện sẽ giúp bạn dự trù chính xác hơn cho công trình của mình.

Để giúp bạn có con số chính xác nhất, Hometalk đã bóc tách chi tiết báo giá và kinh nghiệm thi công thực tế cho từng quận, huyện. Hãy tìm đúng khu vực của bạn dưới đây để xem phân tích chuyên sâu:

5.1 Các khu vực trung tâm (nội đô)

Đây là những khu vực có hệ số hẻm nhỏ và chi phí vận chuyển cao nhất, đòi hỏi kinh nghiệm tổ chức thi công dày dặn.

• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 1
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 3
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 4
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 10
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 11
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận Phú Nhuận
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận Bình Thạnh

5.2 Các khu vực ven đô (cận trung tâm)

Đây là những khu vực phát triển nhanh, hạ tầng tương đối tốt, nhưng mỗi nơi lại có một đặc thù quy hoạch và mật độ xây dựng riêng.

• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 2 (Cũ)
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 6
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 7
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 8
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 9 (Cũ)
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận 12
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận Gò Vấp
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận Tân Bình
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận Tân Phú
• Báo giá xây nhà trọn gói Quận Bình Tân
• Báo giá xây nhà trọn gói TP. Thủ Đức

5.3 Các khu vực ngoại thành

Khu vực có quỹ đất rộng, chi phí có thể tối ưu hơn nhưng phải đặc biệt lưu ý đến rủi ro nền đất yếu và chi phí vận chuyển vật tư hoàn thiện.

• Báo giá xây nhà trọn gói huyện Củ Chi
• Báo giá xây nhà trọn gói huyện Hóc Môn
• Báo giá xây nhà trọn gói huyện Bình Chánh
• Báo giá xây nhà trọn gói huyện Nhà Bè
• Báo giá xây nhà trọn gói huyện Cần Giờ

5.4 Xem thêm các dịch vụ & khu vực khác

• Dịch vụ xây nhà trọn gói TPHCM (Tổng quan)
• Dịch vụ xây nhà trọn gói các tỉnh thành trên toàn quốc
• Ví dụ thực tế chi phí xây nhà trọn gói TPHCM

6. Tổ chức thi công nhà trọn gói tại TPHCM

Có một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM tốt mới chỉ là bước đầu. Câu hỏi lớn nhất là: Nhà thầu sẽ làm thế nào để biến báo giá đó thành công trình thực tế? Làm sao để đảm bảo an toàn thi công, đúng tiến độ và không gây phiền hà cho hàng xóm? Đây chính là năng lực tổ chức thi công

Tại một đô thị đặc thù như Sài Gòn, với hẻm nhỏ và khung giờ hạn chế, năng lực này quan trọng không kém kỹ thuật. Nó quyết định chi phí của bạn có bị phát sinh hay không. Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa Hometalk và một đội thầu “tay ngang”.

Với hơn 5 năm kinh nghiệm thực chiến tại đây, Hometalk sẽ chia sẻ về các hoạt động tổ chức thi công, xây nhà trọn gói TPHCM.

6.1 Khung giờ hạn chế/tiếng ồn khu trung tâm & cách lập lịch đổ bê tông

Nếu bạn xây nhà ở khu trung tâm (Quận 1, Quận 3), bạn sẽ nhanh chóng làm quen với “giấy phép thi công đêm”. Đây là một “đặc sản” của TPHCM. Các khung giờ hạn chế thi công (thường là sau 10 giờ đêm, trước 6 giờ sáng) ảnh hưởng đến mọi thứ.

Đặc biệt là công đoạn “vàng”: Đổ bê tông thương phẩm (MAC 250). Vì sao “vàng”? Vì đổ bê tông sàn hoặc móng là một quy trình phải liên tục. Bạn không thể đổ một nửa hôm nay, một nửa ngày mai. Sàn sẽ bị nứt và kết cấu không bao giờ đảm bảo.

Vậy nhà thầu lập lịch đổ bê tông thế nào? Đây là một quy trình đòi hỏi sự phối hợp chính xác.

• Đơn vị xây dựng phải thông báo và xin phép chính quyền phường, cũng như ban quản lý khu dân cư, về việc thi công đêm.
• Trạm trộn bê tông phải được đặt lịch trước. Xe bơm (cần hoặc ngang) phải sẵn sàng.
• Toàn bộ kỹ sư và công nhân phải được huy động cho ca đêm (chi phí này đã nằm trong hệ số khu vực nội đô).
• Tổ chức giảm thiểu tiếng ồn (như bật máy đầm) nhanh và gọn nhất, tránh ảnh hưởng đến giấc ngủ của hàng xóm.

Có nhiều công trình bị hàng xóm phàn nàn, bị “tuýt còi” giữa đêm. Kết quả? Mẻ bê tông đó phải dừng lại. Chủ nhà lãnh đủ.

6.2 Vận chuyển-tập kết: Xe nhỏ, chia chuyến, pa-lăng/vận thăng

Chúng ta đã nói về hẻm nhỏ. Giờ là giải pháp. Khi một chiếc xe tải 5 tấn chở sắt Việt Nhật (Gói thông dụng) không thể vào, làm thế nào? Tiến độ là tiền bạc. Giải pháp là vận chuyển và tập kết linh hoạt.

Đây là lúc kinh nghiệm “thực chiến” tại TPHCM lên tiếng. Công ty xây dựng sẽ dùng “chiến binh” của nội đô: Xe ba gác hoặc xe lôi cải tiến. Vật tư (sắt, gạch Tuynel, xi măng Hà Tiên) được chia chuyến từ xe tải lớn. Chi phí này đã được tính trong hệ số khu vực nội đô của bạn.

Còn khi nhà bạn lên tầng 2, tầng 3? Sức người không thể vác hàng tấn gạch đá lên cao. Đây là lúc pa-lăng (tời tay) hoặc vận thăng (thang máy công trình) phát huy tác dụng. Pa-lăng là một hệ thống ròng rọc, chúng tôi hay dùng cho các công trình trong hẻm cực kỳ nhỏ. Còn vận thăng chạy bằng điện, giúp đưa vật tư lên các tầng cao nhanh và an toàn hơn.

Kinh nghiệm từ Hometalk: Khi khảo sát, kỹ sư của chúng tôi sẽ đo chính xác bề rộng hẻm. Chúng tôi sẽ quyết định ngay giải pháp là dùng pa-lăng hay có thể lắp vận thăng.

Chi phí này sẽ được đưa thẳng vào bảng dự trù kinh phí cho bạn ngay từ đầu. Sẽ không có chuyện “Em ơi, giờ lên lầu 3 rồi, phát sinh thêm tiền thuê vận thăng nhé”. Đó không phải là cách làm việc của chúng tôi.

6.3 Che chắn – giảm bụi/tiếng ồn, đo rung & biên bản hiện trạng nhà lân cận

Đây là phần cực kỳ quan trọng, liên quan trực tiếp đến an toàn thi công và trách nhiệm pháp lý. Một công trình chuyên nghiệp phải “sạch”. Đây là yêu cầu bắt buộc của Sở Xây dựng TP.HCM. Công trình phải được bao bọc kỹ lưỡng bằng lưới, bạt, hoặc hàng rào tôn. Việc này không chỉ để giảm bụi cho hàng xóm, mà còn để đảm bảo an toàn, tránh vật liệu (như sắt hộp 20x20mm làm khung bảo vệ) rơi vãi. Hạng mục này thường đã bao gồm trong báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM.

Nhưng phần quan trọng hơn, phần mà tôi gọi là “bảo hiểm” của bạn, chính là đo rung & biên bản hiện trạng nhà lân cận. Trước khi cái xẻng đầu tiên được xúc đi, việc đầu tiên đội ngũ Hometalk làm là đi “gõ cửa hàng xóm”.

• Chúng tôi cùng chủ nhà lân cận đi kiểm tra toàn bộ nhà của họ.
• Chụp ảnh lại mọi vết nứt (nếu có), mọi dấu hiệu thấm dột cũ.
• Lập biên bản hiện trạng nhà lân cận, ghi rõ ngày tháng, tình trạng. Cả hai bên (hoặc ba bên, gồm cả tổ trưởng dân phố) cùng ký tên.

Đối với các công trình lớn hoặc nằm sát nhà quá cũ, chúng tôi còn thuê một đơn vị độc lập để đo rung trong quá trình thi công móng. Vì sao phải làm vậy? Tôi đã thấy nhiều chủ nhà phải đền oan hàng chục, hàng trăm triệu đồng. Vì nhà hàng xóm vốn đã nứt từ trước, nhưng khi bạn xây, họ đổ lỗi cho bạn. Không có biên bản này, bạn “nói không ai tin”.

Như Hiệp hội Quản lý Xây dựng Hoa Kỳ (CMAA) nhấn mạnh: “Quản lý rủi ro lân cận là bước đầu tiên để đảm bảo tiến độ dự án”. Đây là thủ tục bắt buộc để bảo vệ bạn.

6.4 An toàn lân cận: Điện nước, vỉa hè, lộ giới, quy trình phối hợp với khu dân cư

Xây nhà không phải là việc của riêng bạn. Nó là việc của cả một cộng đồng. Sự an toàn của hàng xóm cũng là an toàn của công trình. Một nhà thầu chuyên nghiệp phải đảm bảo an toàn lân cận tuyệt đối.

Họ phải khảo sát hệ thống điện nước ngầm/nổi của khu vực. Tránh việc đào móng làm vỡ đường ống nước chung (ống uPVC Bình Minh) hoặc chập cháy đường điện (dây Cadivi).

Họ phải tuyệt đối tôn trọng lộ giới (chỉ giới xây dựng). Không lấn chiếm vỉa hè chung. Vật tư phải được tập kết gọn gàng, không cản trở giao thông. Và dĩ nhiên, mọi hoạt động phải tuân thủ quy chuẩn/tiêu chuẩn an toàn thi công (QCVN/TCVN) của Việt Nam.

Tại Hometalk, chúng tôi gọi đây là “quản trị quan hệ cộng đồng”. Chúng tôi có một quy trình phối hợp với khu dân cư rất rõ ràng. Ngay khi nhận công trình, Chỉ huy trưởng dự án sẽ chủ động ra mắt tổ trưởng dân phố, cung cấp số điện thoại hotline. Bất kỳ phàn nàn nào về tiếng ồn, bụi, hay an toàn… sẽ được xử lý ngay lập tức theo cam kết SLA bảo hành: 24 giờ phản hồi.

Một công trình hoàn thành “suôn sẻ” là một công trình mà khi kết thúc, bạn và hàng xóm vẫn có thể vui vẻ “cụng ly” mừng tân gia.

7. Pháp lý xây dựng nhà toàn TP.HCM – Xin phép & hoàn công

Chúng ta đã bàn về kỹ thuật và vật tư. Giờ là phần “khó nuốt” nhất: Pháp lý. Đây là phần quyết định ngôi nhà của bạn có tồn tại hợp pháp hay không. Nhiều chủ nhà quá tập trung vào báo giá xây nhà trọn gói HCM mà “phó mặc” 100% thủ tục pháp lý cho nhà thầu. Điều này mang theo nhiều rủi ro do khi có sự cố (ví dụ: xây sai phép, công trình bị đình chỉ), thì rất khó xử lý và muộn màng.

Xây nhà tại TPHCM không chỉ là xi măng và sắt thép. Đó là một thủ tục hành chính phức tạp. Hometalk sẽ giúp bạn hiểu rõ từ lúc nộp hồ sơ xin phép xây dựng cho đến khi cầm trên tay tờ hoàn công giá trị.

7.1 Hồ sơ xin phép: Thành phần hồ sơ, bản vẽ cần có, nơi tiếp nhận

Bạn nghĩ hồ sơ xin phép xây dựng (GPXD) chỉ là một tờ đơn bạn điền là xong? Thật ra, đây là một trong những hiểu lầm lớn nhất. Vớ nhiều năm kinh nghiệm làm hồ sơ xin phép xây dựng, có thể nói đây là một “cửa ải” thực sự.

Nó không phải là một tờ đơn. Nó là một bộ hồ sơ kỹ thuật dày cộm. Đây là giấy tờ chứng minh với cơ quan nhà nước (như Sở Xây dựng TP.HCM) rằng ngôi nhà của bạn tuân thủ tuyệt đối quy hoạch của thành phố. Vậy một hồ sơ đầy đủ cần những gì?

• Đơn đề nghị cấp GPXD: Theo mẫu chuẩn của Sở Xây dựng TP.HCM.
• Giấy tờ pháp lý về đất đai: Bản sao y công chứng Sổ hồng (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất) còn thời hạn.
• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật (Phần quan trọng nhất): Đây không phải là bản vẽ 3D phối cảnh bạn xem cho đẹp. Đây là bộ bản vẽ kỹ thuật chi tiết, phải được một đơn vị có tư cách pháp nhân (như Hometalk) đóng dấu chịu trách nhiệm.

Có rất nhiều chủ nhà tại HCM ‘rớt’ hồ sơ chỉ vì bản vẽ sơ đồ móng (ví dụ móng băng hay móng cọc) không khớp với bản vẽ kiến trúc. Hoặc sơ đồ hệ thống điện nước không tuân thủ quy định PCCC mới.

Bộ bản vẽ này thường bao gồm:

• Bản vẽ mặt bằng tổng thể, mặt bằng các tầng, mặt đứng, và mặt cắt.
• Bản vẽ sơ đồ móng, sơ đồ kết cấu chịu lực (cột, dầm, sàn).
• Bản vẽ sơ đồ hệ thống điện nước (ống nước uPVC Bình Minh, dây Cadivi…) và PCCC (nếu có yêu cầu).

Bạn nộp ở đâu? Với nhà ở riêng lẻ, nơi tiếp nhận là UBND (Ủy ban Nhân dân) cấp Quận/Huyện. Chỉ các công trình lớn, đặc thù mới phải làm việc trực tiếp với Sở Xây dựng TP.HCM. Đây là lý do tại sao các gói báo giá xây nhà trọn gói TPHCM của các đơn vị uy tín như Hometalk luôn bao gồm hạng mục này.

Nội thất và xây dựng Hometalk, với tư cách pháp nhân, sẽ đại diện bạn chuẩn bị, nộp và giải trình hồ sơ. Nó giúp bạn tiết kiệm hàng tháng trời chạy đi chạy lại.

7.2 Thời hạn dự kiến theo từng bước, lỗi hồ sơ hay gặp

Một câu hỏi mà tôi nghe hàng tuần từ khách hàng là: “Thời gian xin phép và hoàn công tại Tphcm mất bao lâu?”. Câu trả lời chính xác là theo quy định của pháp luật, thời gian cấp GPXD là 15 đến 20 ngày làm việc (không tính Thứ Bảy, Chủ Nhật). Đặc biệt phải lưu ý rằng, hồ sơ của bạn phải hợp lệ thì thời gian cấp phép mới như trong dự tính.

Theo các kỹ sư xây dựng của Hometalk: Quá trình này thường mất từ 30 đến 45 ngày. Tại sao? Vì gần 90% hồ sơ nộp lần đầu đều bị trả về với yêu cầu chỉnh sửa. Các lỗi hồ sơ hay gặp mà chủ nhà tự làm không thể lường trước được:

• Sai mật độ Xây dựng: Lỗi phổ biến nhất. Bạn nghĩ đất 100m2 được xây hết 100m2? Không. Tùy vào quy hoạch của TPHCM (do Sở Xây dựng TP.HCM ban hành), bạn chỉ được xây 80-90% (gọi là mật độ).
• Sai khoảng lùi: Không chừa khoảng lùi sân trước, sân sau theo đúng quy định của khu vực.
• Bản vẽ không khớp: Bản vẽ kiến trúc (vị trí tường) không khớp với bản vẽ kết cấu (vị trí cột sắt Việt Nhật).
• Thiếu hồ sơ PCCC: Cẩn thận! Đây là lỗi “chết người” mới. Với các công trình nhà ở từ 3 tầng trở lên, hồ sơ thẩm duyệt PCCC là bắt buộc và cực kỳ phức tạp.

Như Hiệp hội Quản lý Dự án (PMI) nhấn mạnh, rủi ro pháp lý là một trong 5 rủi ro hàng đầu gây trễ tiến độ xây dựng đô thị. Một nhà thầu chuyên nghiệp như Hometalk sẽ lường trước 99% các lỗi này. Chúng tôi, với tư cách là công ty xây nhà trọn gói tphcm uy tín, sẽ kiểm tra quy hoạch trước khi thiết kế. Đó là lý do chúng tôi cam kết được thời gian, còn bạn tự làm thì không.

7.3 Hoàn công: Quy trình, giấy tờ bàn giao, chi phí ước tính

Nếu GPXD là “giấy khai sinh” cho ngôi nhà. Thì hoàn công (hay thủ tục cập nhật tài sản) chính là “chứng minh nhân dân” của nó. Đây là thủ tục xác nhận với nhà nước (cụ thể là UBND Quận) rằng công trình bạn xây đúng y hệt như giấy phép đã được cấp.

Tại sao hoàn công quan trọng? Nếu không hoàn công, bạn sẽ gặp 3 rủi ro tài chính lớn:

• Bạn không thể bán nhà (hoặc bán với giá rất thấp, chỉ là giá đất).
• Bạn không thể thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh.
• Bạn có nguy cơ bị phạt nặng vì không làm thủ tục.

Quy trình hoàn công được thực hiện sau khi công trình đã hoàn tất 100%. Nó đòi hỏi một bộ hồ sơ pháp lý, bao gồm bản vẽ hiện trạng (as-built) – ghi lại chính xác những gì thực tế đã xây. Kèm theo đó là biên bản nghiệm thu, hợp đồng, giấy tờ vật tư… Sau đó, một đội thanh tra của UBND/Sở Xây dựng sẽ xuống công trình đo đạc thực tế để đối chiếu.

Về phần chi phí hoàn công, nó phụ thuộc vào quy mô công trình, khu vực và yêu cầu hồ sơ. Thông thường bao gồm:

• Phí lập bản vẽ hoàn công.
• Chi phí chuẩn bị hồ sơ pháp lý và nộp tại cơ quan chức năng.
• Chi phí đo đạc, kiểm định (nếu có yêu cầu).

Các khoản chi phí này cần được nhà thầu tư vấn và liệt kê rõ trong hợp đồng để chủ đầu tư dự trù từ đầu. Một số đơn vị giá rẻ thường không đưa chi phí hoàn công vào báo giá, dẫn đến phát sinh lớn sau khi công trình hoàn tất. Điều này khiến chủ đầu tư phải tự xử lý hồ sơ hoặc chịu thêm chi phí ngoài dự kiến.

Tại Hometalk, chi phí và trách nhiệm thực hiện hoàn công luôn được ghi rõ trong hợp đồng và báo giá xây nhà trọn gói ngay từ đầu.

7.4 Lưu ý phòng cháy, khoảng lùi, nâng tầng (nếu thuộc diện)

Trong quá trình xin phép xây dựng nhà trọn gói tại TPHCM, có ba nhóm quy định pháp lý mà chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Việc kiểm tra sớm các điều kiện này giúp hạn chế rủi ro và tránh các thay đổi không mong muốn trong giai đoạn thiết kế hoặc thi công.

• Phòng cháy (PCCC): Đây là yếu tố đang được siết chặt nhất. Nó không còn là “làm cho có”. Nếu nhà bạn thuộc diện phải thẩm duyệt PCCC (thường là từ 3-5 tầng, có hầm), yêu cầu cực kỳ khắt khe: cầu thang thoát hiểm, hệ thống báo cháy, cửa chống cháy. Chi phí này có thể làm tăng chi phí xây nhà trọn gói của bạn 5-10% và phải được tính ngay từ khâu thiết kế.
• Khoảng lùi: Đây là “cơn ác mộng” của nhà phố. Bạn muốn xây “sát rạt” đất. Nhưng quy hoạch của khu vực (do UBND Quận quản lý) bắt buộc bạn phải lùi vào 1m (sân sau) hoặc 2m (sân trước). Bạn mất ngay 1-2m chiều dài nhà.
• Nâng tầng: Bạn mua nhà cũ 2 lầu và nghĩ đơn giản là “nâng” thêm 1 tầng? Cẩn thận. Tôi đã thấy nhiều trường hợp tại HCM “bể” kế hoạch vì điều này. Quy hoạch khu vực đó có thể đã thay đổi, giới hạn chỉ 2 tầng. Giấc mơ “nâng tầng” của bạn sẽ không bao giờ được cấp phép.

Khuyến nghị từ Hometalk: Để đảm bảo tính chính xác và hạn chế rủi ro pháp lý, tất cả các thông tin về PCCC, khoảng lùi và quy hoạch tầng cao cần được kiểm tra trực tiếp trên hồ sơ do UBND Quận hoặc Sở Xây dựng TP.HCM ban hành.

Trong quá trình khảo sát, đội ngũ Hometalk sẽ hỗ trợ kiểm tra quy hoạch và các điều kiện pháp lý liên quan, giúp chủ đầu tư nắm rõ phạm vi được phép xây dựng ngay từ bước đầu tiên.

8. Quy trình & tiến độ xây nhà HCM: Từ khảo sát đến bàn giao

Bạn đã có báo giá xây nhà trọn gói TPHCM chi tiết. Câu hỏi tiếp theo là: “Bao lâu thì nhận nhà?” Đây là lúc chúng ta nói về quy trình & tiến độ. Tại sao quy trình lại quan trọng? Vì đây là “xương sống” của toàn bộ dự án.

Một quy trình lỏng lẻo sẽ dẫn đến hỗn loạn. Công việc chồng chéo, vật tư về trễ. Kết quả là tiến độ xây nhà trọn gói TPHCM bị kéo dài và chi phí chắc chắn phát sinh. Một quy trình rõ ràng là cách duy nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn. Chúng tôi sẽ vạch ra chi tiết 6 bước từ khảo sát đến bàn giao để bạn đồng hành.

8.1 Quy trình 4 giai đoạn: Chuẩn bị – Thi công phần thô – Thi công hoàn thiện – Bàn giao

Quy trình xây nhà trọn gói tại TPHCM của các đơn vị uy tín, chuyên nghiệp thường sẽ chia thành 4 giai đoạn rõ ràng, đảm bảo tiến độ, kiểm soát chi phí và hạn chế tối đa phát sinh. Dưới đây là quy trình chi tiết:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị & Hoàn thiện hồ sơ

Trong giai đoạn đầu tiên, Hometalk tập trung vào việc thu thập thông tin và xác định đầy đủ phạm vi công việc:

• Khảo sát thực tế: kiểm tra nền đất, hiện trạng nhà lân cận, điều kiện hẻm – vận chuyển, pháp lý quy hoạch.
• Lắng nghe nhu cầu: số phòng, công năng, phong cách kiến trúc, yêu cầu đặc biệt.
• Báo giá & dự toán chi tiết: bóc tách theo hạng mục, theo vật tư đã công bố.
• Thiết kế mặt bằng sơ bộ 2D: định hình phương án sử dụng không gian.
• Ký hợp đồng: chốt 7 mục quan trọng (vật tư – mặt bằng – cao độ – pháp lý – tiến độ – nghiệm thu – tập kết vật tư).

Giai đoạn 2: Thi công phần thô

Đây là giai đoạn quan trọng nhất, quyết định chất lượng kết cấu công trình.

• Thi công móng, đà kiềng, cột, dầm, sàn theo bản vẽ kết cấu.
• Tuân thủ quy trình an toàn, đặc biệt tại khu vực nội đô (hẻm nhỏ – giờ cấm tải).
• Kiểm soát vật tư đầu vào: thép, bê tông, gạch xây… theo đúng chủng loại đã chốt.
• Nghiệm thu từng hạng mục phần thô theo tiêu chuẩn kỹ thuật.

Công trình đạt độ bền kết cấu, đủ điều kiện chuyển sang hoàn thiện.

Giai đoạn 3: Thi công hoàn thiện

Giai đoạn này tập trung vào thẩm mỹ và công năng sử dụng thực tế:

• Hoàn thiện tường, trần, sàn, chống thấm, hệ thống điện – nước.
• Lắp đặt thiết bị vệ sinh, cửa, tay vịn, đèn, thiết bị bếp…
• Đảm bảo từng bước đều được đối chiếu với bản vẽ ốp lát, bản vẽ điện nước và danh mục vật tư.
• Kiểm soát chất lượng theo checklist nội bộ

Không gian sống hoàn thành đúng thiết kế, đúng vật tư và tiêu chuẩn thẩm mỹ.

Giai đoạn 4: Nghiệm thu – Bàn giao – Bảo hành

Khi công trình hoàn tất 100%, nhà thầu tiến hành:

• Nghiệm thu tổng thể: đối chiếu hồ sơ hoàn công, bản vẽ hoàn công (as-built).
• Bàn giao công trình: lập biên bản bàn giao đầy đủ.
• Bảo hành: cam kết bảo hành kết cấu & chống thấm theo điều khoản hợp đồng.
• Hỗ trợ hồ sơ hoàn công: kiểm tra, chuẩn bị và đồng hành trong quá trình nộp hồ sơ tại UBND Quận/Huyện.

Chủ nhà nhận bàn giao công trình, kèm đầy đủ hồ sơ pháp lý và chính sách bảo hành.

8.2 Tiến độ tham chiếu cho mẫu 1 trệt 2 lầu (theo tuần)

Tiến độ, thời gian thi công nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào quy mô, diện tích và đặc thù địa hình của khu vực. Do đó, thời gian thi công, triển khai từng hạng mục nhà ở trọn gói sẽ có sự chênh lệch giữa các công trình với nhau. Để bạn hình dung rõ hơn về tiến độ xây nhà trọn gói TPHCM, dưới đây là ví dụ về thời gian thi công nhà phố 1 trệt 2 lầu 5x15m, mái bê tông) trong điều kiện thi công lý tưởng. Tức là hẻm > 4m, không vướng pháp lý phức tạp.

Tổng thời gian thi công dự kiến: 4.5 đến 5.5 tháng (Khoảng 20-23 tuần). Lộ trình này được chia như sau:

• Giai đoạn 1: Chuẩn bị & pháp lý (2-4 tuần): Đừng coi thường giai đoạn này. Đây là lúc chúng tôi “chạy” hồ sơ xin phép xây dựng. Nó thường mất 2-3 tuần. Tuần còn lại là để chuẩn bị mặt bằng, làm lán trại và tập kết vật tư đợt 1 (như sắt Việt Nhật, xi măng Hà Tiên).
• Giai đoạn 2: Thi công phần thô & móng (8-10 tuần): Đây là giai đoạn “xây” lâu nhất, là “xương sống” của ngôi nhà. Giai đoạn 5-7 tuần đầu là để thi công móng cọc (nếu có), đà kiềng. Phần này lâu vì phải chờ bê tông “ngậm” đủ, đạt mác (ví dụ: MAC 250). Sau đó, chúng tôi mới lên cột, đổ sàn các tầng (trệt, lầu 1, lầu 2) và cuối cùng là xây tường.
• Giai đoạn 3: Thi công hoàn thiện (6-8 tuần): Giai đoạn “làm đẹp”. Đây là lúc căn nhà hình thành. Chúng tôi sẽ đi hệ thống điện nước âm tường (ống VESBO, dây Cadivi). Tiếp theo là đóng trần thạch cao Vĩnh Tường, ốp lát gạch, và sơn bả (Sơn Jotun 2 lớp). Cuối cùng là lắp đặt thiết bị vệ sinh (Inax, Caesar), đèn, và cửa.
• Giai đoạn 4: Nghiệm thu & bàn giao (1-2 tuần): Đây là lúc “soi” chi tiết. Chúng tôi sẽ vệ sinh công nghiệp toàn bộ công trình, sửa các lỗi vặt (nếu có). Sau đó, bạn và kỹ sư Hometalk sẽ cùng ký biên bản nghiệm thu tổng thể. Chúng tôi trao chìa khóa cho bạn.

Nếu nhà bạn ở hẻm nhỏ hoặc rơi vào mùa mưa (làm gián đoạn công tác đổ bê tông, sơn ngoài), thời gian có thể kéo dài thêm 2-4 tuần. Thời gian kéo dài do thời tiết xấu cũng sẽ phát sinh chi phí, đơn vị uy tín lường trước điều này thường sẽ có bảng dự trù kinh phí cho bạn.

8.3 Thanh toán theo giai đoạn & bộ hồ sơ nghiệm thu cần có

Bạn lo lắng về việc bảo vệ tài chính của mình? Làm sao để chắc chắn rằng bạn không trả tiền cho một công trình kém chất lượng? Đây là một trong những nỗi lo lớn nhất khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói.

Thời gian, mức thanh toán hợp đồng xây nhà trọn gói HCM của từng đơn vị là khác nhau. Tuy nhiên, đa phần nhà thầu chuyên nghiệp và uy tín sẽ hỗ trợ chủ đầu tư thanh toán theo các giai đoạn.

Tại Hometalk, chúng tôi áp dụng thanh toán theo giai đoạn, gắn liền với các mốc nghiệm thu thực tế. Trong đó, nguyên tắc thanh toán sẽ là:

• Không thanh toán một lần hoặc thanh toán lớn ngay từ đầu.
• Mỗi đợt thanh toán phải gắn với một mốc nghiệm thu cụ thể.
• Chỉ thanh toán khi đã có biên bản nghiệm thu kèm hình ảnh/chi tiết kiểm tra.
• Dòng tiền được giải ngân theo tiến độ thực tế, đảm bảo an toàn cho cả hai bên.

Để bạn dễ hình dung, đây là bảng yêu cầu thanh toán tham khảo tại Hometalk. Nó minh họa rõ ràng tiêu chí bàn giao và chứng từ bắt buộc.

Lưu ý: Đây chỉ là các mốc thanh toán tham khảo cho mẫu nhà 3 lầu. Thời gian thanh toán thực tế sẽ được chủ đầu tư và nhà thầu thương lượng trước khi ký kết hợp đồng. Tốt nhất khi thương lượng các mốc thanh toán cần có biên bản nghiệm thu cho các hạng mục chính.

9. Dự án nhà ở thực tế tại TP.HCM – Chi phí, thời gian & bài học

Bảng báo giá xây nhà trọn gói TPHCM hay lý thuyết đơn thuần là chưa đủ. Điều quyết định độ chính xác của báo giá chính là bối cảnh thực tế của công trình. Tại TPHCM, các yếu tố như hẻm nhỏ, nền đất yếu, mật độ dân cư dày và quy định xây dựng phức tạp luôn khiến chi phí, tiến độ khác biệt đáng kể so với tiêu chuẩn.

Dưới đây là một số dự án thực tế mà đội ngũ Hometalk đã triển khai – minh chứng rõ ràng cho mức chi phí, thời gian và các vấn đề thường gặp khi thi công nhà phố trong hẻm nội đô. Đây sẽ là các bài học kinh nghiệm thực tế dành cho chủ đầu tư lần đầu xây nhà.

9.1 Nội đô TPHCM: Nhà phố 1 trệt 3 lầu 4mx12m 1 tỷ 7 hẻm 2.5m

Đây là một dự án xây nhà kinh điển tại nội đô TPHCM. Công trình hội đủ 3 đặc trưng chính của nhà ở trung tâm Sài Gòn là hẻm siêu nhỏ, nhà lân cận cũ nát và áp lực tiến độ.

Thông tin công trình:

• Vị trí: Hẻm 2.5m, Quận Bình Thạnh, TP.HCM
• Diện tích đất: 4m × 12m (48m²)
• Quy mô: 1 trệt – 3 lầu – sân thượng
• Tổng diện tích xây dựng: 235m2
• Tổng chi phí xây dựng: 1,7 tỷ đồng
• Đơn giá: 6.200.000 VNĐ/m2 – Gói thông dụng
• Thời gian thi công: 6 tháng (Chậm 3 tuần do phát sinh xử lý nhà liền kề và điều chỉnh biện pháp thi công an toàn)

Xét theo chi phí thực tế và đơn giá gói xây nhà, ta có thể thấy giá tăng thêm 15 – 20% do nhà nằm trong hẻm nhỏ, gặp phải các khó khăn sau:

• Chi phí vận chuyển vật tư tăng do hẻm nhỏ, chỉ đưa vật liệu bằng xe ba gác hoặc vận chuyển thủ công.
• Tăng chi phí biện pháp thi công để đảm bảo an toàn cho nhà liền kề cũ nát.
• Thời gian thi công kéo dài do hạn chế về không gian và giờ giấc tập kết vật tư.

Giải pháp của xây dựng Hometalk cho dự án này là:

• Vận chuyển bằng Palang (tời điện) và thủ công. Các loại vật tư thô như xi măng, sắt thép,… sẽ được vận chuyển vào sáng sớm để tránh ảnh hưởng đời sống dân cư xung quanh.
• Về an toàn lân cận, đơn vị có chủ động đo đạc hiện trạng, lập biên bản chi tiết trước khi đào móng. Ngoài ra, nhà thầu có đề xuất thêm một ít chi phí để gia cố nhà hàng xóm, tránh xảy ra các rủi ro, ảnh hưởng nhà liền kề đã cũ.

Qua dự án này, chủ đầu tư sẽ hiểu rằng chi phí xây nhà trọn gói TPHCM rất khó áp dụng theo đơn giá cố định, mà luôn phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài như:

• Điều kiện mặt bằng và lối tiếp cận công trình
• Mức độ xuống cấp của nhà xung quanh
• Hạn chế thi công trong khu dân cư
• Biện pháp đảm bảo an toàn và giảm rung lắc

Một nhà thầu xây nhà trọn gói uy tín sẽ đề cao việc đánh giá chính xác ngay từ đầu, giúp chủ nhà tránh phát sinh, tối ưu ngân sách và chọn được giải pháp phù hợp cho từng bối cảnh.

9.2 Ven đô HCM: Nhà phố mặt tiền 5m Gò Vấp

Một trong những lợi thế lớn của khu ven đô TP.HCM là mặt bằng thi công thoáng, ít hạn chế hơn so với nội đô. Dự án dưới đây cho thấy mặt bằng thuận lợi cùng tiến độ tối ưu có thể tạo ra sự khác biệt lớn về chi phí xây nhà trọn gói.

• Dự án: Nhà phố mặt tiền 5m
• Vị trí: Quận Gò Vấp, TPHCM
• Diện tích đất: 5m x 16m (80m2), đường rộng 6m
• Quy mô: 1 trệt, 2 lầu, 1 tum
• Tổng diện tích xây dựng (DTXD): 292m²
• Chi phí thực tế: 1,72 tỷ đồng
• Giá gói xây nhà: 5.800.000 VNĐ/m2 – Gói tiết kiệm
• Thời gian thi công: 4.5 tháng (Đúng cam kết tiến độ)

Khác với nhiều công trình bị hạn chế bởi hẻm nhỏ hay nhà liền kề xuống cấp, dự án này không gặp trở ngại từ mặt bằng. Việc tối ưu chi phí và vật tư phải dựa trên mong muốn, ý kiến của chủ đầu tư. Cụ thể, gia chủ là người kỹ tính nên đã có những lần đổi vật tư như sau:

• 03 lần mẫu gạch ốp lát
• 03 lần mẫu thiết bị vệ sinh

Nếu xử lý không tốt, trễ tiến độ và vượt ngân sách là tình huống có thể xảy ra rất cao. Hometalk đã áp dụng các giải pháp sau để quản lý tiến độ, vật tư minh bạch:

• Tận dụng mặt tiền rộng, dùng xe tải vận chuyển vật tư, đẩy nhanh phần thô và hoàn thành chỉ trong vòng 8 tuần.
• Sử dụng phụ lục hợp đồng minh bạch, ghi nhận mọi thay đổi vật tư trong quá trình thi công. Điều này cũng gia tăng sự hài lòng của chủ đầu tư, hạn chế sự tranh cãi về sau do có các thay đổi bắt buộc.

Ta có thể thấy, chọn nhà thầu có quy trình xử lý thay đổi vật tư minh bạch là yếu tố then chốt để có báo giá xây nhà trọn gói HCM chính xác và tránh phát sinh. Ngoài ra, mặt bằng thuận lợi giúp tối ưu tiến độ, nhưng chỉ có hợp đồng chặt chẽ và quy trình minh bạch mới đảm bảo chi phí không vượt kiểm soát.

9.3 Ngoại thành: Biệt thự vườn mini Nhà Bè đất nền yếu

Nhiều người cho rằng xây nhà ở ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè sẽ có chi phí rẻ nhất vì mặt bằng rộng và không bị hạn chế bởi hẻm nhỏ. Tuy nhiên thực tế lại khác. Đây là một “bẫy chi phí” phổ biến mà nhiều chủ nhà tại HCM thường gặp khi bỏ qua yếu tố nền đất.

Dưới đây là một dự án của Hometalk tại Nhà Bè, cho thấy vì sao xây nhà ngoại thành đôi khi tốn kém hơn cả nội đô nếu không khảo sát kỹ địa chất.

• Dự án: Biệt thự mini sân vườn, Huyện Nhà Bè.
• Kích thước đất: 10m × 20m, diện tích sàn xây dựng 8m x 12m (96m2)
• Quy mô: 1 trệt, 1 lầu, mái ngói
• Tổng diện tích xây dựng: 250m2
• Chi phí thi công thực tế: 1,8 tỷ đồng (CHƯA TÍNH 180tr ép cọc).
• Đơn giá: 6.600.000 VNĐ/m² (Gói nâng cao)
• Thời gian: 5 tháng.

Qua đây, chúng ta có thể thấy giá xây dựng thực tế cao hơn đơn giá của gói, nguyên nhân là do:

• Dùng vật tư nâng cao
• Thi công mái ngói, hệ số 70 – 100% (tốn kém hơn mái bê tông hệ số 50%)
• Chi phí xử lý đất nền yếu
• Chi phí thi công sân vườn

Bên cạnh chi phí, khi xây nhà trọn gói ngoại thành HCM, Hometalk còn gặp thêm một vấn đề nghiêm trọng khác: Nền đất ruộng cũ, độ ổn định thấp. Chủ nhà ban đầu muốn tiết kiệm chi phí nên yêu cầu móng băng. Nhưng sau khi khảo sát địa chất, đơn vị đề xuất ép cọc bê tông cốt thép để đảm bảo sự an toàn, bền bỉ của nhà ở.

Bài học kinh nghiệm từ Hometalk: Với nhà ở ngoại thành (Nhà Bè, Bình Chánh…), vấn đề không phải là hẻm, mà là móng. Đừng bao giờ tiết kiệm chi phí khảo sát địa chất và gia cố móng. Đó là khoản tiết kiệm “giết chết” báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM của bạn.

10. Cam kết dịch vụ & vì sao chọn đơn vị Hometalk thi công

Tại sao nên chọn Hometalk cho công trình của bạn? Sau 5+ năm hoạt động trong ngành xây dựng tại TPHCM, chúng tôi hiểu rằng: Gia chủ không chỉ mua dịch vụ xây dựng một căn nhà. Bạn đang mua sự an tâm.

Nỗi sợ lớn nhất của bạn khi xem báo giá xây nhà trọn gói HCM là gì? Có phải là ma trận phát sinh chi phí? Hay gọi nhà thầu không bao giờ nhấc máy? Hoặc ám ảnh vì công trình thấm dột chỉ sau một mùa mưa? Chọn một công ty xây nhà trọn gói tphcm uy tín không phải là chọn người báo giá rẻ nhất. Đó là chọn một đối tác có thể giải quyết 3 nỗi sợ lớn nhất: Chi phí, Trách nhiệm và Bảo hành.

Dưới đây là cam kết dịch vụ bằng văn bản của Hometalk.

10.1 Minh bạch chi phí, công khai cách tính báo giá xây nhà trọn gói HCM

Cam kết đầu tiên và quan trọng nhất của Hometalk: Không có chi phí ẩn. Bạn có thể tự hỏi, làm sao khóa phát sinh chi phí khi xây nhà ở tphcm? Câu trả lời của chúng tôi là “minh bạch tuyệt đối ngay từ đầu”. Chúng tôi không đưa ra một báo giá rẻ “mồi” để rồi “vẽ” thêm hàng loạt chi phí trong lúc thi công.

Kinh nghiệm xương máu từ các khách hàng trước cho thấy: Một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM rẻ bất ngờ thường là báo giá đắt nhất. Bởi vì nó ẩn chứa quá nhiều rủi ro.

Tại nội thất và xây dựng Hometalk, sự minh bạch được thể hiện bằng hai điểm rõ ràng:

• Điểm đầu tiên là công khai công thức tính. Như tôi đã trình bày chi tiết ở Phần 2, chúng tôi cho bạn thấy chính xác cách tính diện tích xây dựng (DTXD). Mọi hệ số (móng cọc 50%, mái bê tông 50%, hệ số hẻm nhỏ…) đều được công khai. Bạn có thể tự mình kiểm tra con số.
• Điểm thứ hai là liệt kê các hạng mục đã bao gồm và chưa bao gồm trong gói xây dựng. Hợp đồng của Hometalk đính kèm một phụ lục vật tư chi tiết đến từng cái công tắc. Trả lời chi tiết cho các thắc mắc thường gặp: Báo giá này đã bao gồm hồ sơ hoàn công chưa? Đã bao gồm chi phí quan trắc hiện trạng nhà lân cận chưa? Đã bao gồm VAT chưa?

10.2 Cam kết phản hồi trong 24 giờ, khắc phục sự cố khẩn cấp ≤ 48 giờ

Bạn đã bao giờ gọi cho một đơn vị dịch vụ và cảm thấy như mình đang nói vào hư không? Trong xây dựng, sự im lặng đó là một thảm họa. Nhà thầu uy tín luôn có sự phản hồi nhanh chóng để giữ lòng tin và hỗ trợ mong muốn từ khách hàng. Cách thức giải quyết sự cố chính là cơ sở để đánh giá sự chuyên nghiệp của một đơn vị.

Hiểu rõ điều này, tại Hometalk chúng tôi cam kết phản hồi trong 24 giờ và xử lý sự cố trong vòng 48 giờ (với vấn đề nhỏ). Cụ thể:.

• Phản hồi trong 24 giờ: Mọi thắc mắc, yêu cầu của bạn (qua Zalo, hotline) sẽ được Kỹ sư phụ trách dự án phản hồi trong vòng 24 giờ làm việc. Không có chuyện “lặn mất tăm”.
• Khắc phục sự cố khẩn cấp ≤ 48 giờ: Đối với các sự cố nghiêm trọng ảnh hưởng đến sinh hoạt (ví dụ: rò rỉ ống nước VESBO, chập điện Cadivi), đội phản ứng nhanh của chúng tôi sẽ có mặt:
  • Nội thành TPHCM: Trong vòng 24 đến 48 giờ.
  • Ven đô / Ngoại thành: Trong vòng 36 đến 48 giờ (do thời gian di chuyển).

10.3 Bảo hành kết cấu 5 năm, hoàn thiện 1 năm

Bàn giao nhà không phải là kết thúc. Đó là lúc cam kết dài hạn của chúng tôi bắt đầu. Một ngôi nhà là một tài sản giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính và cuộc sống của bạn. Vì vậy, bảo hành là yếu tố pháp lý bắt buộc.

Nhưng bảo hành bao lâu và bảo hành cái gì? Hometalk cam kết rõ ràng (tương ứng với các gói vật tư bạn chọn):

• Bảo hành kết cấu (móng, cột, dầm, sàn): Tối thiểu 5 năm. Đây là “xương sống” của ngôi nhà. Chúng tôi tự tin vào kỹ thuật thi công và vật tư (sắt Việt Nhật CB3, xi măng Hà Tiên) mà chúng tôi sử dụng.
• Bảo hành chống thấm (WC, mái, ban công): 1 năm. Đây là hạng mục gây phiền toái nhất. Tùy gói bạn chọn (Gói Tiết kiệm dùng Sika topseal-107 hay Gói Nâng cao dùng Polyurethane), chúng tôi áp dụng quy trình test ngâm nước 48H và bảo hành cho nó.
• Bảo hành hoàn thiện (thiết bị, cửa…): 1 năm (tùy theo nhà sản xuất và gói vật tư).

Điều kiện kích hoạt bảo hành là gì? Rất đơn giản. Phiếu bảo hành của bạn được kích hoạt ngay tại thời điểm hai bên ký biên bản bàn giao công trình và bạn đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán cuối cùng. Không cần thêm thủ tục rườm rà.

10.4 Kinh nghiệm thi công nội đô: Lên lịch, vận chuyển, che chắn, quan trắc

Như đã phân tích ở các dự án thực tế, nội đô TPHCM là một “chiến trường” đặc thù. Kinh nghiệm thi công tại đây là một tài sản vô giá.

Với các nhà thầu non trẻ, thiếu kinh nghiệm thường sẽ không lường trước được độ phức tạp của việc thi công trong hẻm nhỏ, dân cư đông hay đất nền yếu. Hometalk – Hơn 5+ năm kinh nghiệm thiết kế thi công nội thất tại TPHCM, chúng tôi tự tin rằng thi công nhà ở TPHCM là thế mạnh.

Để tối ưu dịch vụ, giá xây nhà trọn gói TPHCM, Hometalk sẽ áp dụng các biện pháp:

• Lập lịch: Đơn vị quen với việc lập lịch đổ bê tông vào 12 giờ đêm. Khi đổ bê tông, nhà thầu sẽ xin phép phường và thông báo cho khu dân cư.
• Vận chuyển: Đội xe ba gác, pa-lăng, vận thăng của chúng tôi luôn sẵn sàng. Chi phí hẻm nhỏ đã được tính toán từ đầu trong hệ số khu vực.
• Che chắn: Quy trình bao che 3 lớp (lưới, bạt, tôn) là bắt buộc, tuân thủ quy định thi công của Sở Xây dựng TP.HCM.
• Quan trắc: Lập biên bản hiện trạng nhà lân cận là thủ tục luôn làm trước khi khởi công.

Chủ đầu tư chọn Hometalk, là bạn chọn một đơn vị đã có kinh nghiệm và sẵn giải pháp cho những vấn đề khó khăn nhất của việc xây nhà tại Sài Gòn.

10.5 Kỹ sư phụ trách & case theo vùng, mã hồ sơ theo dõi công trình

Cuối cùng, cam kết của nhà thầu Hometalk được thực thi bởi con người. Khi bạn làm việc với Hometalk, bạn sẽ làm việc trực tiếp với một Kỹ sư phụ trách (Chỉ huy trưởng) duy nhất trong suốt dự án.

Người này là đại diện của Hometalk tại công trình của bạn. Họ chịu trách nhiệm cho mọi thứ, từ chất lượng vật tư (đảm bảo đúng sắt Việt Nhật CB3, đúng sơn Jotun), tiến độ, đến an toàn lao động. Nhà thầu không điều phối ngẫu nhiên mà dựa theo kinh nghiệm vùng của các kỹ sư xây dựng.

Ví dụ, nếu nhà bạn ở Gò Vấp, chúng tôi sẽ cử một kỹ sư đã có kinh nghiệm “thực chiến” 3-4 công trình tại Gò Vấp. Nếu nhà bạn ở Quận 3, chúng tôi sẽ cử kỹ sư “chuyên trị” hẻm nhỏ và pháp lý nội đô. Tại sao? Vì người kỹ sư đó đã quen thuộc với quy định của địa phương, từ đặc điểm nền đất yếu cho đến… cách làm việc của cán bộ phường.

Hơn nữa, mỗi công trình sẽ được cấp một mã hồ sơ theo dõi công trình duy nhất. Mã này được lưu trên hệ thống của chúng tôi. Mọi biên bản, hình ảnh, vật tư và cả lịch sử bảo hành đều được lưu trữ. 5 năm nữa, bạn gọi đến, chúng tôi vẫn biết chính xác tường nhà bạn đã dùng loại sơn gì. Đó là sự chuyên nghiệp và trách nhiệm lâu dài.

11. Lưu ý khi đọc báo giá xây nhà HCM, tránh bẫy chi phí ẩn

Bạn đang băn khoăn khi xem một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM? Bạn thấy một con số “rẻ” bất ngờ và đang phân vân?

Với nhiều năm kinh nghiệm xem hàng trăm bảng dự trù kinh phí, Hometalk dự đoán rằng  Báo giá rẻ nhất gần như luôn là báo giá đắt nhất. Nghe có vẻ nghịch lý, đúng không? Nhưng đó là sự thật. Một con số “rẻ” thường là một cái bẫy. Nó được thiết kế để “câu” bạn ký hợp đồng. Và rồi, ma trận phát sinh chi phí bắt đầu.

Hometalk sẽ giúp bạn đọc bảng báo giá xây nhà trọn gói TPHCM chính xác, tránh các bẫy chi phí ẩn theo các lưu ý dưới đây:

11.1 Checklist 10 hạng mục thường bị bỏ sót (vận chuyển, che chắn, quan trắc, hoàn công…)

Bạn có biết cái bẫy lớn nhất trong một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM nằm ở đâu không? Nó không nằm ở những gì nhà thầu viết ra. Nó nằm ở những gì họ cố tình bỏ sót.

Một báo giá kém minh bạch sẽ cố tình bỏ đi những hạng mục mà họ biết chắc chắn sẽ phát sinh. Họ muốn con số tổng (total) ban đầu trông thật hấp dẫn. Bạn, với tư cách là chủ nhà, phải là người “vạch mặt” những thiếu sót này.

Dưới đây là checklist 10 chi phí ẩn phổ biến nhất mà chuyên gia Hometalk đưa ra:

• Chi phí pháp lý hoàn công: Rất nhiều nhà thầu chỉ báo giá “Xin phép xây dựng” (vì nó dễ). Họ bỏ qua chi phí hồ sơ hoàn công (cực kỳ phức tạp). Đến khi nhà xây xong, bạn mới “ngã ngửa” khi phải tự lo thủ tục này với một khoản phí không hề nhỏ.
• Chi phí quan trắc hiện trạng nhà lân cận: Đây là chi phí “bảo hiểm” (như tôi đã nói ở Phần 5). Một nhà thầu ẩu sẽ bỏ qua. Đến khi nhà hàng xóm nứt, bạn sẽ là người trả tiền.
• Chi phí che chắn công trình: Chi phí làm hàng rào tôn, lưới bao che, bạt phủ. Nó không nhiều, nhưng nó là tiền.
• Chi phí vận chuyển thủ công: Báo giá của họ dựa trên xe tải lớn. Nhưng họ “quên” nói với bạn chi phí cho đội xe ba gác, đội bốc vác vào hẻm nhỏ sẽ tính riêng. (Hãy nhớ, hệ số khu vực nội đô tăng 10-20% là có lý do).
• Chi phí gia cố móng (Cọc): Đây là “quả bom” lớn nhất. Báo giá xây nhà trọn gói tại TPHCM không bao giờ bao gồm chi phí ép cọc. Nó phụ thuộc 100% vào nền đất yếu. Bạn phải hỏi: “Chi phí này đã dự trù riêng chưa?”.
• Chi phí dọn dẹp và đổ xà bần: Ai sẽ là người trả tiền cho việc hốt và vận chuyển hàng chục xe xà bần, đất đá đi đổ? Phải hỏi rõ.
• Chi phí đồng hồ điện, nước: Tiền gắn đồng hồ điện 3 pha (nếu cần), đồng hồ nước mới cho công trình.
• Các loại thuế, phí: Con số 1.8 tỷ đó đã bao gồm VAT chưa? Đã bao gồm các loại phí thanh tra xây dựng, phí an toàn lao động chưa?
• Chi phí vệ sinh công nghiệp: Khi nhà xong, nó là một bãi chiến trường đầy bụi xi măng. Ai sẽ trả tiền cho đội vệ sinh công nghiệp “chà” nhà cho bạn?
• Bảo hiểm công trình (nếu có): Với các công trình lớn, đây là bắt buộc.

Như bậc thầy quản lý Peter Drucker đã nói: “Những gì không được đo lường sẽ không được quản lý.” Trong xây dựng, những gì không được liệt kê trong báo giá, bạn sẽ là người tự trả. Khi bạn cầm một báo giá, hãy dùng 10 mục này làm cơ sở đánh giá. Mục nào không thấy, hãy khoanh tròn và hỏi: “Chi phí này ai trả?”.

11.2 Cách so sánh các báo giá trong phạm vi tương đương

Khi đã có checklist, bước quan trọng tiếp theo là so sánh các báo giá xây nhà trọn gói HCM một cách đồng bộ và chính xác. Nhiều chủ đầu tư thường nhận báo giá từ nhiều nhà thầu và theo phản xạ chọn mức thấp nhất. Tuy nhiên, khoảng chênh lệch giữa các báo giá thường xuất phát từ phạm vi công việc và vật tư không tương đương, chứ không phải nhà thầu nào “rẻ” hơn.

Để tránh đánh giá sai lệch, bạn cần là người xác định tiêu chí so sánh. Cách làm hiệu quả nhất là chọn một báo giá có mức độ chi tiết cao nhất (thể hiện rõ vật tư, chủng loại, quy trình thi công, bảo hành…) và dùng báo giá đó làm mẫu chuẩn.

Sau đó, tạo một bảng Excel đối chiếu gồm:

• Cột 1: Toàn bộ các hạng mục thi công: từ kết cấu, vật tư thô, thiết bị, sơn nước… đến những hạng mục dễ bị bỏ sót như quan trắc, chống thấm, hoàn công, bảo hành.
• Cột 2: Vật tư và thông số kỹ thuật của báo giá chuẩn.
• Cột 3: Đơn giá của báo giá chuẩn.
• Cột 4–5: Phạm vi vật tư và đơn giá của nhà thầu còn lại.

Hãy yêu cầu từng nhà thầu ghi rõ vật tư họ sử dụng vào cột đối chiếu. Khi đó, bạn sẽ dễ dàng nhận thấy sự khác biệt:

• Chủng loại thép và xi măng có cùng tiêu chuẩn hay không?
• Hạng mục nào đã có trong báo giá và hạng mục nào bị lược bỏ?
• Vật tư chống thấm và thời gian bảo hành có tương ứng giữa các bên?
• Có chi phí phát sinh như hoàn công hoặc quan trắc mà một số nhà thầu không bao gồm?

Lúc này, thay vì chỉ nhìn con số tổng, bạn đang so sánh toàn bộ giá trị và phạm vi công việc mà mỗi nhà thầu thực sự cung cấp. Nhiều báo giá thấp ban đầu có thể trở nên kém hiệu quả khi quy đổi về vật tư, khối lượng và rủi ro phát sinh.

Phương pháp đối chiếu này giúp bạn đưa ra quyết định minh bạch, hạn chế phát sinh chi phí và lựa chọn đúng nhà thầu phù hợp với tiêu chuẩn chất lượng bạn mong muốn.

11.3 Câu nên hỏi trước khi ký hợp đồng xây nhà HCM

Ở giai đoạn ký hợp đồng xây nhà, việc đặt những câu hỏi then chốt dưới đây sẽ giúp bạn đánh giá mức độ chuyên nghiệp, minh bạch và khả năng quản lý rủi ro của từng nhà thầu. Dưới đây là 5 câu hỏi quan trọng nhất mà chủ đầu tư nên hỏi trước khi ký hợp đồng.

1. Quy trình xử lý phát sinh của anh/chị là gì?

Đây là câu hỏi làm sao khóa phát sinh chi phí. Một quy trình minh bạch giúp bạn kiểm soát ngân sách và tránh chi phí không báo trước.

• Câu trả lời tệ: “Anh yên tâm, em làm không phát sinh đâu.” (Đây là lời hứa ‘suông’ nguy hiểm nhất).
• Câu trả lời tốt (như Hometalk): “Nếu có phát sinh (ví dụ anh muốn đổi gạch ốp lát sang loại đắt tiền hơn), chúng em sẽ lập Phụ lục Hợp đồng. Báo giá chênh lệch (tăng hoặc giảm) sẽ được anh ký xác nhận. Chỉ khi anh đồng ý, chúng em mới thi công. Mọi thứ đều bằng văn bản.”

2. Anh/chị vui lòng cho tôi xem một hợp đồng mẫu được không?

• Câu trả lời tệ: “Khi nào ký em gửi.”
• Câu trả lời tốt: “Tất nhiên rồi. Đây là hợp đồng mẫu của Hometalk. Mời anh xem kỹ điều khoản bảo hành (Mục X), và điều khoản phạt chậm tiến độ (Mục Y).”

3. Biên bản hiện trạng nhà lân cận, ai sẽ là người đi ký?

• Câu trả lời tệ: “Cái đó anh tự lo nhé, em chỉ lo thi công.”
• Câu trả lời tốt: “Kỹ sư giám sát của chúng em sẽ chủ động liên hệ. Chúng em chuẩn bị hồ sơ pháp lý và biên bản đầy đủ, và sẽ đi cùng anh để làm việc với hàng xóm.”

4. Nếu tiến độ chậm, phương án phạt như thế nào?

• Câu trả lời tệ: “Ui bên em làm nhanh lắm.”
• Câu trả lời tốt: “Điều này được ghi rõ ở Mục Y trong hợp đồng. Ví dụ: Chậm 1 ngày (không do lý do khách quan như mưa bão), Hometalk sẽ chịu phạt 0.1% giá trị hợp đồng/ngày. Phải có ‘gậy’ thì mới có ‘cà rốt’.”

5. Ai sẽ là người trực tiếp giám sát công trình của tôi? Tôi có thể gặp bạn đó không?

• Câu trả lời tệ: “Bên em có giám sát chung.”
• Câu trả lời tốt: “Đây là anh A, Kỹ sư Trưởng (Chỉ huy trưởng) sẽ phụ trách 1-1 công trình của anh. Mọi vấn đề anh chỉ cần gọi 1 số điện thoại duy nhất. Anh ấy có 5+ năm kinh nghiệm thi công nội đô.”

Ký hợp đồng xây nhà là bước quan trọng nhất trước khi thi công. Việc đặt đúng câu hỏi giúp bạn đánh giá chính xác mức độ chuyên nghiệp của nhà thầu và giảm thiểu rủi ro tài chính, pháp lý và tiến độ.

Hãy ưu tiên lựa chọn đơn vị mang lại sự minh bạch, quy trình rõ ràng và cam kết trách nhiệm, thay vì chỉ dựa trên mức giá thấp.

13. Kết luận

Hành trình tìm hiểu một báo giá xây nhà trọn gói TPHCM minh bạch thực sự là một “cuộc chiến”. Như bạn đã thấy, một con số đơn giá/m² rẻ ban đầu có thể là cái bẫy lớn nhất, dẫn đến vô vàn chi phí phát sinh không thể kiểm soát.

Tại Hometalk, chúng tôi không cạnh tranh bằng giá rẻ. Chúng tôi cạnh tranh bằng sự minh bạch tuyệt đối.

Toàn bộ bài viết chuyên sâu này, từ việc công khai cách tính diện tích xây dựng, các hệ số móng, đến bảng dự toán chi tiết và bảng vật tư rõ ràng, chính là cam kết đầu tiên của chúng tôi. Chúng tôi tin rằng, làm sao khóa phát sinh chi phí nằm ở một hợp đồng sòng phẳng ngay từ đầu.

Xây nhà là chuyện trọng đại. Bạn không chỉ cần một nhà thầu, bạn cần một đối tác uy tín để trao gửi sự an tâm.

Liên hệ Hometalk để được tư vấn, khảo sát và nhận báo giá xây dựng trọn gói qua các cổng thông tin sau:

• Văn phòng đại diện: Hometalk Office Building, 236 Đinh Bộ Lĩnh, Phường Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh.
• Nhà máy sản xuất: 668/21 Quốc Lộ 13, Phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh.
• Website: hometalk.com.vn
• Fanpage: https://www.facebook.com/xuonghometalk/
• Số điện thoại: 0946 30 8888 | 0905 64 9999 | 09 6666 3456
• Email: hometalkvn@gmail.com

Nội Thất & Xây Dựng Hometalk

Hometalk là thương hiệu chuyên sâu trong lĩnh vực thiết kế thi công nội thất, kiến trúc và xây nhà trọn gói. Thành lập từ năm 2020, Hometalk đã đồng hành cùng hàng trăm gia chủ và doanh nghiệp trên hành trình kiến tạo không gian sống và làm việc lý tưởng.

Với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư nhiều năm kinh nghiệm, Hometalk mang đến giải pháp thiết kế độc đáo, phù hợp với gu thẩm mỹ cá nhân và tối ưu công năng sử dụng. Chúng tôi cam kết lấy chất lượng thi công và sự hài lòng của khách hàng làm tiêu chí hàng đầu.

Các nội dung được xuất bản bởi Hometalk luôn phản ánh triết lý thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật và góc nhìn thực tiễn từ kinh nghiệm triển khai dự án thực tế – đảm bảo tính chuyên môn và độ tin cậy cao.